Большой кризис и очень сложная нестабильная ситуация в стране, большое волнение и неуверенность в том, что будет завтра. Украина сейчас попала в очень непростую ситуацию, но даже несмотря на это, и на те проблемы, с которыми сейчас сталкивается наша экономика, а также рынок недвижимости – вполне реально задуматься о покупке недвижимости.
Для обычного обывателя, все это, конечно же покажется немного странным, но именно сейчас то время, когда можно достаточно выгодно приобрести недвижимость в нашей стране, с тем самым приумножить свои средства с помощью инвестиций. В первую очередь надо определиться в каком именно районе Украины лучше всего сделать покупку.
Тенденции рынка недвижимости в Украине
На протяжении 2021-го года. В Украине фиксировался достаточно стабильный рост объёмов строительства.
«В сравнении с 2020 годом индекс строительной продукции вырос на 105,1%. Лидерами по темпам роста строительства стали три области: Тернопольская, Винницкая и Черкасская», — отчитывалась 21 февраля заместитель министра развития общин и территорий Наталья Козловская. В целом объемы строительства в предыдущем году увеличили предприятия 13 регионов.
Цены жилой недвижимости первичного рынка на протяжении 2021-го года поднялись на 25-30%. Наиболее подорожали квартиры. Которые в новостройках Киева: примерная цена за 1кв. м. в самом начале 2021-го года была равна 28 тыс. грн., в конце года уже выросла к 35 тыс. грн.
В начале 2022-го года стоимость еще больше поднялась – от 1.3 до 10%. Все это даже несмотря на то, что из-за постоянных сообщений об опасности со стороны россии, спрос сильно снизился на первичном рынке. Эксперты это объяснили тем, что это напрямую связано с повышением себестоимости строительства.
С приходом марта 2022-го года, почти полностью было остановлено строительство новостроек, а также продажи недвижимости. После начала полномасштабного военного вторжения рф, почти все застройщики оповестили инвесторов о том, что некоторое время не будут принимать платежи, которые связанны с приобретением квартир. Штрафы были полностью отменены, но и полностью было остановлено строительство.
С первого дня войны не работал Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Поэтому риелторы не имели возможности официально оформлять сделки купли-продажи недвижимости. Они предостерегли своих покупателей от поиска лазеек в законах, делать покупку в качестве завещания, и т.д., так как эти соглашения не могут быть юридически защищенными.
Уже к маю частично был открыт доступ к реестрам. Исключением были регионы, в которых продолжались боевые действия. В настоящее время правительством было определенно все особенности работы нотариусов, а также все необходимые ограничения во время военного положения. С того самого момента было зафиксировано только единичные сделки по покупке.
Как возобновилось строительство в Украине во время войны
Уже в средине весны строительные компании возобновили свою работу. Уже в мае, в Украине было возобновлено больше чем половины всех строительных проектов, которые работали 24 февраля.
Рынок, конечно же, моментально отреагировал большим скачком цен, на постепенное возвращение строительства. В мае цены всех киевских ЖК составляли 52.272 грн. За кв. м. это на 16.2% больше, чем в начале года. К июню цены уже существенно снизились, и составляли 46.905 грн. +4.2%, если сравнить с январем.
Состояние рынка первичной недвижимости на конец 2022 года
Согласно данным, предоставленным ЛУН, в декабре, на интерактивной карте «Где в Украине возобновили строительство жилья», отражено, что большинство строительных площадок работает в Одессе- 42, в Киеве – 85, в Хмельницком – 49, во Львове – 75, и в Ивано-Франковске – 40.
Даже несмотря на низкий спрос, цены все равно продолжают стремительно расти, по сравнению с довоенным периодом. Связано это, скорее всего, с подорожанием логистики, нехватка рабочей силы, поднятием цен на стройматериалы, изменением в курсах валют, а также новые законы, требующие от девелоперов дополнительные расходы.
Согласно данным Государственного фонда имущества, в Украине, начиная с 24 февраля, в 4.6 раза меньше было продано недвижимости, если сравнить с соответствующим периодом в 2021 году. Самая большая доля – продажа жилья.
Какие доходы ждут инвесторов в 2023 году
Инвесторы, которые вложили средства, на самом раннем строительстве ЖК в конце 2021 года, получат в 2023-м году намного меньше прибыли, чем предполагалось. Здесь расчет в основном был на то, что цены вырастут на 30-35%, за общий цикл строительства. Даже не учитывая качество проекта, уровень прибыли не будет выше чем 20%.
Кроме того, уровень прибыли зависит от государственной инициативы по предоставлению прав покупателей недвижимости для инвесторов на первичном рынке. Это влечет за собой налоговую нагрузку для инвесторов, которые не просто вложили средства, чтобы избежать их обесценивания, а для категорий профессиональных инвесторов, то есть рантье. Именно эта категория инвесторов приобрела в 2021-м году примерно 15-20% от общего количества реализуемых застройщиками квартир.
На сегодняшний день, на первичном рынке жилья сосредоточено наибольшее количество инвесторов. Инвестиционные приоритеты может немного изменить доходность от других сегментов. В первую очередь речь идет о сервисных апартаментах, которые являются перспективным сегментом развития, а также инвестирования. В конце 2021-го года, прибыль от инвестирования в этот сегмент, в среднем составляла 10-12% годовых, что дает весьма конкурентную прибыль, по сравнению с первичным рынком жилья. Эта прибыль, так же может быть постоянной, в отличии от «первички» Окупаемость инвестиций достигает 7-20 лет.
Какие квартиры покупать для инвестиций в 2023 году
Самым хорошим вариантом для инвестиций, наиболее всего считаются объекты комфорт-, а также бизнес- класса, преимущественно квартиры , которые имеют площадь до 60 кв. м. Покупатели всегда сознательно готовы доплачивать за качество жилья или дополнительные удобства, а также сервисы, которые есть на территории ЖК. Это связано с закрытием большинства человеческих потребностей: питание, развлечения, шоппинг, тренировки и обучение и многие другие.
Из-за большого насыщения рынка аренды, многие покупающие квартиру для заработка преимущественно рассматривают все проекты в формате «дом-работа-досуг». Это значительно повышает ценность арендного жилья.
Многие хотят приобрести квартиру в новом доме, чтобы сразу же сделать ремонт. Также в этом году, запрос на отделку жилья средствами застройщика за дополнительную плату, также увеличится.
Девелоперы вот уже несколько лет, при составлении проектирования, составляют планы на то, что первые этажи пойдут под коммерческую недвижимость. В 2023 году таких проектов станет еще больше.
Инвесторы останутся все теми же – украинцы, работающие в ИТ сфере, доходная часть которых составлена из валюты в долларах. На этом рынке, также останутся т инвесторы, у которых опыт инвестирования в первичную недвижимость более 20-ти лет и это есть их заработком. Если взять портрет иностранного инвестора, то здесь лидерами есть инвесторы из Китая и Израиля.
Выводы
Для того, чтобы полноценно возобновить рынок первичного жилья, после победы в войне, потребуется не менее трех лет. Из этого делаем выводы, что 2023 год, может, всего лишь стать основой для положительных изменений в будущем