Рейдерство – одна з найсерйозніших проблем для власного бізнесу в нерухомості. Не дивлячись на чужий досвід, дискусії і офіційні заяви, випадки рейдерських захватів продовжують відбуватися. Про зовнішні та внутрішні загрози цього явища для об’єктів нерухомості і земельних ділянок, про помилки, які допускаються у цій сфері власниками, а також про можливі способи мінімізації ризиків і профілактики рейдерства, виданню Property Times розповіла Наталія Осадча, співзасновник S&P Agency, PhD, MBA.
— Сама можливість рейдерського захоплення криється всередині чи ззовні компанії?
— Фактично, рейдерство майже завжди йде з середини компанії, так як часто відбувається за участі або партнерів, або директорів. Сама можливість рейдерських атак, за великим рахунком, виникає саме через помилки власників об’єктів; причому помилки можливі як в компаніях, де декілька партнерів, так і там, де партнер лише один – у такому випадку ми говоримо про атаку зі сторони конкурентів або владних структур.
— Які внутрішні помилки роблять можливими рейдерські захоплення?
— Головна помилка – на самому початку співпраці, майбутні партнери не прораховують ризики і не задаються питанням «що буде далі?». Вони вдарили по руках, у всіх сторін все чудово, і здається, так буде завжди. В теорії все добре, бізнес проводить due diligence, вивчає документацію, наймає юристів. Але такі дії і оцінка, на жаль, все одно не показують усіх ризиків і не захищають бізнес від рейдерського захоплення.
Щоб прорахувати і побачити ці ризики (і закрити діри), потрібно мислити як рейдер, володіти його баченням. У власників бізнесу такого досвіду немає, як дуже часто і в його радників. А отже, зрозуміти, як їх домовленості буде порушувати рейдер, вони не можуть.
Іншими словами, можливість рейдерства допускають самі ж власники, неправильно зафіксував повноваження сторін. Коли справа дійде до конфлікту, силу матимуть лише юридичні документи. Якщо письмових домовленостей не було, ви вже нічого не доведете.
Допускаються помилки при складанні і створенні структури бізнесу, статуту. Помилки в наділенні невиправдано широкими повноваженнями директорів, які, частіше за всього, вступають в колаборацію з рейдерами.
Дивно, але на системи безпеки, сигналізацію, відеоспостереження на об’єкті витрачаються великі гроші. У той самий час, на складання договору, на захист інвестицій (інколи досить великих сум) звертається вкрай мало уваги. Вдарили по руках – і достатньо.
— Можливо, досвіду в них немає, але у власників перед очами багато прикладів…
— Насправді, власнику (втім, як і будь-якій людині) не хочеться розуміти і приймати, що винен він сам. І повірте, це дійсно складно прийняти. І потім, знов ж таки, все йде від того, що умови проговорено і в подальшому усі сторони будуть їх дотримуватися.
Буває і так, що ми вже напряму кажемо власнику про ризики, але він не прислухається. Звичайні причини ігнорування поради консультанта – «ми думали, що ви помиляєтеся». А відмова від пошуків радників, які можуть побудувати правильну систему захисту, бізнес мотивує тим, що він був упевнений, що саме його ця проблема не торкнеться.
Просто потрібно віддавати собі звіт, що ми працюємо не в стерильних умовах.
— Ви маєте на увазі принципи і умови роботи в Україні?
— Будь-який інвестор повинен розуміти: якщо він хоче високий прибуток – ризики також будуть високими. Отримуючи тут, в Україні, високий прибуток (а тут достатньо високий прибуток у порівнянні з європейським ринком), варто прийняти факт, що ризики також відповідні. У будь-якому випадку, стерильних умов не буває взагалі, а коли об’єкт почне приносити багатомільйонний прибуток, чи будуть ходити навколо нього ті, хто захоче цей об’єкт «з’їсти»? Звісно, будуть, і способів зробити це (як всередині, так і зовні) дуже багато.
Україна – це країна-рулетка, але тільки якщо ти не прораховуєш свої ризики наперед. Так, це правда, що без правильного захисту шанси бізнесу на успіх складають 50 на 50. Думаю, це не занадто розумний підхід, коли на кону стоять великі, і навіть дуже великі, інвестиції.
Взагалі, в класичній схемі, завдання рейдерства – зайти на об’єкт і отримати контроль над прибутком, і цим прибутком користуватися. У тому числі для війни (а це неабиякі витрати). Сторона, яка захопила контроль над об’єктом, чудово розуміє, що рано чи пізно об’єкт прийдуть забирати. Задача рейдера – затягнути цей процес повернення на якомога довше (бажано, до нескінченності), а в ідеалі зробити такий процес просто неможливим. Чим довше рейдер буде користуватися об’єктом, тим більше грошей він заробить. Можливо, рейдери навіть допускають, що коли-небудь їм доведеться повернути об’єкт, але поки вони «сидять» на ньому, то будуть отримувати дохід і «зміцнювати оборону». Наприклад, юридично «перекидати об’єкт все далі від залишеного не у справ партнера або колишнього власника.
І навіть якщо власнику пощастило повернути об’єкт, ми все розуміємо, що не отриманий прибуток за усі роки захоплення стягнути буде і неможливо, і не буде з кого.
— Якими можуть бути механізми (юридичні, практичні) з мінімізації цього ризику?
— Замислитися над ризиками необхідно ще на стадії входження у партнерство, тобто на стадії «нуль». Якщо не вистачає досвіду і знань – шукати фахівців. За аналогією з гірськолижним спуском: якщо ви не знаєте траси, логічно і доцільно для життя і здоров’я просто взяти місцевого інструктора, бажано з багаторічним досвідом роботи саме на цих трасах. Теж саме і в бізнесі, тим більше, якщо на кону багатомільйонні інвестиції.
Якщо ви на старті прорахуєте ризики і, як наслідок, побачите певну загрозу, яка йде від партнера, то ви не зайдете з таким партнером у співпрацю взагалі або знайдете іншого партнера. Ваша вигода буде в тому, що ви не лише не витратите грошей, ви їх збережете. Якщо ви хочете, щоб партнерство було вигідним або рівноправним, прописуйте правила гри: зробіть зраду невигідною для партнера або, ще краще, зробіть неможливим саму зраду.
Приведемо іншу аналогію. Ви віддаєте партнеру ключ від шафи, у якому лежить варення (таким ключем, наприклад, може бути усього лише десята частка проценту, на яку у партнера більше акцій, ніж у вас, але вона дає йому контрольний пакет). Невже ви думаєте, що рано чи пізно він не замислиться: навіщо потрібні йому ви, якщо шлях до варення у нього вже в руках? Комерційна нерухомість – це великі гроші і, відповідно, заволодіти ними – велика спокуса. Просто не створюйте таких спокус, не дозволяйте людям робити погані вчинки.
— Одна з ваших практик – підготовка прогнозів настання дати втрати активу і яким шляхом це відбудеться. Тобто дату рейдерського захоплення можна вирахувати?
— Усе можливо прорахувати у вигляді схеми. Коли ти більше 10 років «воюєш» на цьому фронті, як наша компанія (одна справа може тривати і 3, і 7 років, як наприклад, у випадку ТРЦ Sky Mall), і ти цілодобово у «військових діях», тоді років так через 10 зможеш бачити, як і які комбінації і «дірки» рейдери будуть використовувати проти власника.
Це не чарівництво, це досвід і роки практичної роботи.
Досвід дає вам бачення, і щоб переграти рейдера, ви повинні думати як він. Тому, знов ж таки, ми завжди говоримо, що запорука успішного інвестування в Україну – на стадії «нуль» прописати і зафіксувати усі умови. Ще на стадії співробітництва закрити усі можливі лазівки для рейдерів.
І це стосується не лише нерухомості, але і земельних ділянок, які або перебувають, або перебували в державній власності. Ризики з землею не менш, а інколи і більш високі. Бізнес може вкластися в землю, потім проінвестувати і побудувати великий об’єкт, а ділянку можуть просто забрати. Наприклад, признавши договір про оренду або купівлі-продажу землі недійсними.
— Тут ми повертаємося до питання зовнішніх факторів, коли ризики можуть йти не від партнера, а від влади.
— За роки становлення ринку з боку владних структур системно нічого не змінилося. Навіть якщо у вас немає партнера і в проекті ви єдиний власник, то забрати активи можуть спробувати конкуренти, причому дуже часто у колаборції з представниками влади. Система не змінюється – не залежно від вектора розвитку країни. І спроби, скоріше за все, будуть завжди, принаймні, років так 10-15 – це точно.
Буває, «шлейф» таких відносин з державою був у продавця активу достатньо давно, але він був. А в ході звичайного due diligence юристи просто не шукають так глибоко, тому ризиків і не бачать. А потім з’язовується, що попередній власник «якось не так» уклав договір з державою, і в результаті недійсною визнається уся ланка угод. І ось ви вже без цінного активу і витрачаєте величезні гроші на спроби його повернення. А це – судові витрати, витрати на юридичну підтримку, піар, роботу з медіа, сюди ж додамо неотриманий прибуток. Хоча, знов ж таки, усе можна було закріпити на стадії «нуль».
Але, як правило, шукати вирішення конфлікту в Україні бізнес починає лише тоді, коли компанія «попала». Мабуть, це щось у людській природі.
— Як діють при рейдерстві ззовні?
— Зазвичай з’являється невеликий, здавалося б, не пов’язаний з усім бізнесом, запит. Наприклад, нотатка у ЗМІ, якийсь запит про перевірку і т.д. Власники схильні не надавати значення таким сигналам, розглядають їх як щось окреме від усього бізнесу або одиничний випадок. Але по факту, як тільки-но надходить перший подібний запит, навіть один, маленький, ми вже розуміємо, до чого це може призвести. За кожною такою точкою входу є своя кінцева мета.
Іноді ми одразу ж виставляємо охорону на об’єкті, запускаємо цілодобовий моніторинг реєстрів, медіа. Тому що на «профілактику» рейдерства витрачаються копійки, а якщо ви вплутаєтеся у війну, то це величезні витрати і ризики, що об’єкта у вас може і не бути.
Рейдерство з боку владних структур може бути через кримінальні справи, через перевірки, виявлення порушень норм проведення будівельних робіт і багато іншого. Вони все одно отримають доступ до важливих документів (через так звану виїмку документів).
Якщо ви опрацюєте такий сигнал «з нуля», то зможете уникнути проблем, і навіть кримінальних справ. Це як хвороба, яку можна лікувати на ранній стадії (тоді це достатньо швидко і мінімальні витрати), а можна запустити і дочекатися ускладнень (тоді дорого, без гарантій, іноді навіть з можливістю летального результату).
Але якщо компанія все ж таки опиниться в конфлікті, його просто необхідно пройти правильно. Тоді компанія «на виході» у якості бонусу отримує імідж непримиренного бійця. Щоб усі бачили, що на такого краще не нападати. Що це дає? Це дає зменшення проблем у майбутньому. Рейдери просто не захочуть зв’язуватися з таким бізнесом, так як цей буде битися до кінця. Легше знайти інший, більш слабкий.
— Кажуть, краще за всього оперативно «роздмухати пожежу» в усіх ЗМІ, повідомити про атаку…
Для опрацювання в нас достатньо багато інструментів, і не варто думати, що захист від рейдерів зводиться лише до PR і простої юридичної підтримки. Юридичні інструменти при рейдерстві – це як спис. Одним списом бій виграти неможливо. Повинен бути арсенал, причому дуже різноманітний. А щоб зрозуміти, як задіяти різні інструменти, що ефективно виграти не бій, а битву, — ось на це потрібно витратити життя.
Ми використовуємо PR, GR, корпоративні тренінги, репутаційні практики, коучинг. При цьому, на різних етапах конфлікту застосовуються різні інструменти і їх комбінації.
Що стосується PR, то використовувати даний інструмент потрібно також дуже обережно. Використовувати PR можна тоді, коли у вас на руках є усі підтвердження, що маєте рацію, а у вашого опонента – немає. Тому що PR дуже тонкий інструмент, і неправильне його використання, або не на тій стадії, може бути обернений проти вас. Не можна також сподіватися лише на юридичну частину питання, повідомляючи про перемоги в судах: як показує практика, це може не давати ніяких відчутних результатів.
— Нас прочитають сьогоднішні партнери, можливо, замисляться про свої домовленості і їх наслідки. Як вони повинні вчинити?
— Звичайно, як я сказала, краще за всього прописати все ще на старті. Але якщо у них дійсно партнерські відносини, то яка різниця, коли їм сісти за стіл переговорів – у майбутньому чи вже зараз? Якщо один з партнерів відмовиться, це каже вже про те, що питання конфлікту – це лише питання часу. Можливо, після таких переговорів партнерам доведеться розійтися, але з урахуванням інтересів обох сторін. Або один з них ризикує втратити все. Але сісти і домовитися чесно можна завжди. Просто потрібно підібрати правильний момент і правильні аргументи. Показати обом партнерам невигідність війни. І дуже часто такі переговори допомагають уникнути обом сторонам непотрібних і витрат, і конфліктів. Причому важливо пам’ятати, що у серйозному конфлікті дуже важко реально прорахувати як суму, яка буде витрачена на сам конфлікт, так і те, хто ж вийде переможцем із цього протистояння. Тому мирне вирішення можливого конфлікту для партнерів – це в першу чергу економія.
«S&P Agency» володіє винятковими авторськими правами на дану статтю. Автор має виняткове право контролювати використання даного матеріалу, що означає заборону на використання даної інформації без його згоди. Під інформацією маються на увазі тексти, фото, малюнки, інші матеріали. Будь-яке використання матеріалів з даної статті без письмової згоди автора заборонено. Під використанням мається на увазі копіювання, адаптація, рерайтинг, модифікація, і тому подібне. У випадку виявлених порушень, автор має право на захист авторських прав у порядку, передбаченому ст. 50-53 Закону України «Про авторське право та суміжних правах».
