Велика криза та дуже складна нестабільна ситуація в країні, велике хвилювання та невпевненість у тому, що буде завтра. Україна зараз потрапила у дуже непросту ситуацію, але навіть незважаючи на це, і на ті проблеми, з якими стикається зараз наша економіка, а також ринок нерухомості – цілком реально задуматися про купівлю нерухомості.
Для звичайного обивателя, все це, звичайно ж, здається трохи дивним, але саме зараз той час, коли можна досить вигідно придбати нерухомість у нашій країні, з тим примножити свої кошти за допомогою інвестицій. Насамперед треба визначитися в якому саме районі України найкраще зробити покупку.
Тенденції ринку нерухомості в Україні
Протягом 2021 року. В Україні фіксувалося досить стабільне зростання обсягів будівництва.
«У порівнянні з 2020 роком індекс будівельної продукції зріс на 105,1%. Лідерами за темпами зростання будівництва стали три області: Тернопільська, Вінницька та Черкаська», — звітувала 21 лютого заступник міністра розвитку громад та територій Наталія Козловська. Загалом обсяги будівництва попереднього року збільшили підприємства 13 регіонів.
Ціни житлової нерухомості первинного ринку протягом 2021 року піднялися на 25-30%. Найбільше подорожчали квартири. Які у новобудовах Києва: приблизна ціна за 1кв. м. на самому початку 2021-го року дорівнювала 28 тис. грн., наприкінці року вже зросла до 35 тис. грн.
На початку 2022 року вартість ще більше піднялася – від 1.3 до 10%. Все це навіть попри те, що через постійні повідомлення про небезпеку з боку росії, попит сильно знизився на первинному ринку. Експерти це пояснили тим, що це пов’язано з підвищенням собівартості будівництва.
З приходом березня 2022 року майже повністю було зупинено будівництво новобудов, а також продаж нерухомості. Після початку повномасштабного військового вторгнення рф майже всі забудовники сповістили інвесторів про те, що деякий час не прийматимуть платежі, які пов’язані з придбанням квартир. Штрафи було повністю скасовано, але й повністю було зупинено будівництво.
З першого дня війни не працював Державний реєстр прав на нерухоме майно. Тому ріелтори не мали змоги офіційно оформлювати угоди купівлі-продажу нерухомості. Вони застерегли своїх покупців від пошуку лазівок у законах, робити покупку як заповіту, тощо, оскільки ці угоди не можуть бути юридично захищеними.
Вже до травня частково відкрили доступ до реєстрів. Винятком були регіони, де тривали бойові дії. В даний час урядом було визначено всі особливості роботи нотаріусів, а також всі необхідні обмеження під час воєнного стану. З того самого моменту було зафіксовано лише поодинокі угоди з купівлі.
Як відновилося будівництво в Україні під час війни
Вже в середині весни будівельні компанії поновили свою роботу. Вже в травні, в Україні було відновлено більше половини всіх будівельних проектів, які працювали 24 лютого.
Ринок, звичайно ж, моментально відреагував великим стрибком цін на поступове повернення будівництва. У травні ціни всіх київських ЖК складали 52 272 грн. за кв. м. це на 16,2% більше, ніж на початку року. До червня ціни вже суттєво знизилися, та становили 46.905 грн. +4.2%, якщо порівняти із січнем.
Стан ринку первинної нерухомості на кінець 2022 року
Згідно з даними, наданими ЛУН, у грудні, на інтерактивній карті «Де в Україні відновили будівництво житла», відображено, що більшість будівельних майданчиків працює в Одесі-42, у Києві – 85, у Хмельницькому – 49, у Львові – 75, та у Івано-Франківську – 40.
Навіть незважаючи на низький попит, ціни все одно продовжують стрімко зростати порівняно з довоєнним періодом. Пов’язано це, швидше за все, з подорожчанням логістики, брак робочої сили, підвищенням цін на будматеріали, зміною курсів валют, а також нові закони, які вимагають від девелоперів додаткові витрати.
За даними Державного фонду майна, в Україні, починаючи з 24 лютого, у 4.6 рази менше було продано нерухомості, якщо порівняти з відповідним періодом 2021 року. Найбільша частка – продаж житла.
Які доходи чекають на інвесторів у 2023 році
Інвестори, які вклали кошти, на ранньому будівництві ЖК наприкінці 2021 року, отримають у 2023-му році набагато менше прибутку, ніж передбачалося. Тут розрахунок здебільшого був на те, що ціни зростуть на 30-35% за загальний цикл будівництва. Навіть не враховуючи якість проекту, рівень прибутку не буде вищим за 20%.
Крім того, рівень прибутку залежить від державної ініціативи щодо надання прав покупців нерухомості для інвесторів на первинному ринку. Це спричиняє податкове навантаження для інвесторів, які не просто вклали кошти, щоб уникнути їхнього знецінення, а для категорій професійних інвесторів, тобто рантьє. Саме ця категорія інвесторів придбала у 2021 році приблизно 15-20% від загальної кількості реалізованих забудовниками квартир.
На сьогоднішній день, на первинному ринку житла зосереджено найбільшу кількість інвесторів. Інвестиційні пріоритети може трохи змінити прибутковість з інших сегментів. Насамперед йдеться про сервісні апартаменти, які є перспективним сегментом розвитку, а також інвестування. Наприкінці 2021-го року прибуток від інвестування в цей сегмент в середньому становив 10-12% річних, що дає дуже конкурентний прибуток, порівняно з первинним ринком житла. Цей прибуток, так само може бути постійним, на відміну від «первинки». Окупність інвестицій досягає 7-20 років.
Які квартири купувати для інвестицій у 2023 році
Найкращим варіантом для інвестицій, найбільше вважаються об’єкти комфорт, а також бізнес-класу, переважно квартири, які мають площу до 60 кв. м. Покупці завжди свідомо готові доплачувати за якість житла або додаткові зручності, а також послуги, що є на території ЖК. Це пов’язано із закриттям більшості людських потреб: харчування, розваги, шопінг, тренування та навчання та багато інших.
Через велике насичення ринку оренди багато хто купує квартиру для заробітку переважно розглядає всі проекти у форматі «будинок-робота-дозвілля». Це значно збільшує цінність орендного житла.
Багато хто хоче придбати квартиру в новому будинку, щоб одразу ж зробити ремонт. Також цього року запит на оздоблення житла коштами забудовника за додаткову плату також збільшиться.
Девелопери вже кілька років, при складанні проектування, складають плани на те, що перші поверхи підуть під комерційну нерухомість. 2023 року таких проектів стане ще більше.
Інвестори залишаться тими самими – українці, які працюють в ІТ сфері, доходна частина яких складена з валюти в доларах. На цьому ринку також залишаться т інвестори, у яких досвід інвестування в первинну нерухомість більше 20-ти років і це є їх заробітком. Якщо взяти портрет іноземного інвестора, то лідерами є інвестори з Китаю та Ізраїлю.
Висновки
Для того, щоб повноцінно відновити ринок первинного житла, після перемоги у війні, потрібно не менше трьох років. З цього робимо висновки, що 2023 рік, може, лише стати основою для позитивних змін у майбутньому
