Великий кризис и очень сложная нестабильная ситуация в стране, сильное волнение и неуверенность в завтрашнем дне. Украина сейчас оказалась в очень непростой ситуации, но даже несмотря на это и на те проблемы, с которыми сталкивается наша экономика, а также рынок недвижимости, вполне реально задуматься о покупке недвижимости.
Для обычного обывателя всё это, конечно, кажется немного странным, но именно сейчас то время, когда можно довольно выгодно приобрести недвижимость в нашей стране и таким образом приумножить свои средства с помощью инвестиций. В первую очередь необходимо определиться, в каком именно районе Украины лучше всего совершить покупку.
Тенденции рынка недвижимости в Украине
В течение 2021 года в Украине наблюдался довольно стабильный рост объемов строительства.
«По сравнению с 2020 годом индекс строительной продукции вырос на 105,1%. Лидерами по темпам роста строительства стали три области: Тернопольская, Винницкая и Черкасская», — сообщала 21 февраля заместитель министра развития громад и территорий Наталья Козловская. В целом объемы строительства в прошлом году увеличили предприятия 13 регионов.
Цены на жилье на первичном рынке в течение 2021 года выросли на 25-30%. Больше всего подорожали квартиры в новостройках Киева: приблизительная стоимость 1 кв. м в начале 2021 года составляла 28 тыс. грн, а к концу года уже достигла 35 тыс. грн.
В начале 2022 года стоимость жилья выросла еще больше — от 1,3% до 10%. Это происходило даже несмотря на то, что из-за постоянных сообщений об угрозе со стороны России спрос на первичном рынке значительно снизился. Эксперты объясняли это повышением себестоимости строительства.
С приходом марта 2022 года строительство новостроек практически полностью остановилось, как и продажа недвижимости. После начала полномасштабного военного вторжения РФ почти все застройщики уведомили инвесторов о том, что на некоторое время приостанавливают прием платежей, связанных с покупкой квартир. Штрафы были полностью отменены, но и строительство было полностью заморожено.
С первого дня войны не работал Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Поэтому риелторы не могли официально оформлять сделки купли-продажи недвижимости. Они предупреждали своих клиентов не искать лазейки в законах, например, оформлять покупку через завещание, так как такие сделки не могли быть юридически защищены.
Уже к маю частично открыли доступ к реестрам, за исключением регионов, где продолжались боевые действия. В это время правительство определило все особенности работы нотариусов, а также установило необходимые ограничения в условиях военного положения. С того момента были зафиксированы лишь единичные сделки по купле-продаже недвижимости.
Как восстановилось строительство в Украине во время войны
Уже в середине весны строительные компании возобновили свою работу. В мае в Украине было восстановлено более половины всех строительных проектов, которые работали на 24 февраля.
Рынок, конечно же, моментально отреагировал резким скачком цен на постепенное возобновление строительства. В мае цены на жилье во всех жилых комплексах Киева составляли 52 272 грн за кв. м, что на 16,2% больше, чем в начале года. К июню цены заметно снизились и составили 46 905 грн за кв. м, что на 4,2% больше по сравнению с январем.
Состояние рынка первичной недвижимости на конец 2022 года
Согласно данным, предоставленным ЛУН, в декабре на интерактивной карте «Где в Украине возобновили строительство жилья» было отображено, что большинство строительных площадок работает в следующих городах:
- Одесса – 42 проекта,
- Киев – 85 проектов,
- Хмельницкий – 49 проектов,
- Львов – 75 проектов,
- Ивано-Франковск – 40 проектов.
Даже несмотря на низкий спрос, цены продолжают стремительно расти по сравнению с довоенным периодом. Это, скорее всего, связано с удорожанием логистики, нехваткой рабочей силы, ростом цен на стройматериалы, изменением валютных курсов, а также новыми законами, которые требуют от девелоперов дополнительных расходов.
По данным Государственного фонда имущества, начиная с 24 февраля 2022 года, объем продаж недвижимости в Украине снизился в 4,6 раза по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Наибольшая доля продаж приходится на жилую недвижимость.
Какие доходы ожидают инвесторов в 2023 году
Инвесторы, вложившие средства в новостройки на раннем этапе строительства в конце 2021 года, в 2023 году получат гораздо меньшую прибыль, чем ожидалось. Изначально рассчитывали, что цены вырастут на 30-35% за весь цикл строительства. Однако, даже без учета качества проекта, уровень прибыли не превысит 20%.
Кроме того, уровень доходности зависит от государственной инициативы по предоставлению прав покупателям недвижимости на первичном рынке. Это создает налоговую нагрузку на инвесторов, которые не просто вложили деньги, чтобы защитить их от обесценивания, но и на профессиональных инвесторов (рентье). Именно эта категория инвесторов приобрела в 2021 году примерно 15-20% от общего количества квартир, проданных застройщиками.
На сегодняшний день на первичном рынке жилья сосредоточено наибольшее количество инвесторов. Однако инвестиционные приоритеты могут измениться в пользу других сегментов недвижимости. В первую очередь это касается сервисных апартаментов, которые являются перспективным направлением для инвестиций. В конце 2021 года доходность от вложений в этот сегмент составляла в среднем 10-12% годовых, что делает его конкурентоспособным по сравнению с первичным рынком жилья. При этом доходность от апартаментов может быть стабильной, в отличие от инвестиций в новостройки. Срок окупаемости таких вложений составляет от 7 до 20 лет.
Какие квартиры покупать для инвестиций в 2023 году
Лучшим вариантом для инвестиций считаются объекты комфорт- и бизнес-класса, преимущественно квартиры площадью до 60 кв. м. Покупатели всегда осознанно готовы доплачивать за качество жилья, дополнительные удобства и услуги, доступные на территории жилого комплекса. Это связано с возможностью закрытия множества потребностей в одном месте: питание, развлечения, шопинг, тренировки, обучение и многое другое.
Из-за высокой насыщенности рынка аренды многие покупатели рассматривают жилье как источник дохода, ориентируясь на концепцию «дом-работа-досуг». Это значительно повышает ценность арендуемых квартир.
Большинство инвесторов стремится приобрести квартиру в новостройке, чтобы сразу сделать ремонт. В 2023 году также увеличится спрос на готовую отделку от застройщика за дополнительную плату.
Девелоперы уже несколько лет проектируют жилые комплексы с учетом коммерческих помещений на первых этажах. В 2023 году таких проектов станет еще больше.
Кто останется основными инвесторами
- Украинцы, работающие в IT-сфере, чей доход номинирован в долларах.
- Опытные инвесторы, которые более 20 лет вкладывают в первичную недвижимость и зарабатывают на этом.
- Среди иностранных инвесторов лидируют граждане Китая и Израиля.
Выводы
Для полноценного восстановления рынка первичной недвижимости после победы в войне потребуется не менее трех лет. Таким образом, 2023 год станет лишь основой для будущих позитивных изменений.
