Рейдерство – одна из самых серьезных проблем для бизнеса в сфере недвижимости. Несмотря на чужой опыт, дискуссии и официальные заявления, случаи рейдерских захватов продолжают происходить. О внешних и внутренних угрозах этого явления для объектов недвижимости и земельных участков, об ошибках, которые допускают владельцы, а также о возможных способах минимизации рисков и профилактики рейдерства изданию Property Times рассказала Наталия Осадчая, соучредитель S&P Investment Risk Management Agency, PhD, MBA.
— Возможность рейдерского захвата исходит изнутри компании или извне?
— Фактически, рейдерство почти всегда начинается внутри компании, так как часто происходит при участии либо партнеров, либо директоров. Самая главная причина рейдерских атак, по сути, кроется в ошибках владельцев объектов. Причем эти ошибки возможны как в компаниях с несколькими партнерами, так и в тех, где партнер всего один – в таком случае мы говорим об атаке со стороны конкурентов или государственных структур.
— Какие внутренние ошибки делают возможными рейдерские захваты?
— Главная ошибка – в самом начале сотрудничества будущие партнеры не просчитывают риски и не задаются вопросом «что будет дальше?». Они пожали руки, у всех все хорошо, и кажется, что так будет всегда. Теоретически все правильно: бизнес проводит due diligence, изучает документацию, нанимает юристов. Но, к сожалению, такие действия и оценки не показывают всех рисков и не защищают бизнес от рейдерского захвата.
Чтобы проанализировать и предусмотреть эти риски (и устранить их), нужно мыслить, как рейдер, понимать его тактику. У владельцев бизнеса нет такого опыта, как и часто у их советников. А значит, они не могут предвидеть, как их договоренности могут быть нарушены рейдером.
Иными словами, саму возможность рейдерства создают владельцы, неправильно фиксируя полномочия сторон. Когда дело доходит до конфликта, значение имеют только юридические документы. Если письменных договоренностей не было – вы уже ничего не докажете.
Ошибки допускаются при создании структуры бизнеса, уставных документах. Ошибки возникают также при наделении директоров слишком широкими полномочиями, которые чаще всего вступают в сговор с рейдерами.
Парадоксально, но на системы безопасности, сигнализацию, видеонаблюдение в объектах тратятся большие деньги. В то же время, на грамотное составление договоров и защиту инвестиций (иногда очень крупных сумм) уделяется крайне мало внимания. Пожали руки – и этого достаточно.
— Возможно, у владельцев нет опыта, но перед их глазами множество примеров…
— На самом деле, владельцу (как и любому человеку) не хочется признавать, что виноват он сам. И поверьте, это действительно сложно осознать. И снова – все начинается с того, что условия проговариваются, и все уверены, что будут их соблюдать.
Бывает и так, что мы прямо говорим владельцу о рисках, но он не прислушивается. Обычные причины игнорирования советов консультанта – «мы думали, что вы ошибаетесь». А отказ от поиска специалистов, которые могут выстроить правильную систему защиты, объясняется тем, что бизнес уверен: «нас это не коснется».
Просто нужно понимать, что мы работаем не в стерильных условиях.
— Вы имеете в виду принципы и условия работы в Украине?
— Любой инвестор должен осознавать: если он хочет высокой прибыли – риски тоже будут высокими. Получая в Украине доход, который значительно превышает европейский уровень, стоит принять факт, что и риски здесь соответствующие.
В любом случае, стерильных условий не бывает. Но когда объект начинает приносить многомиллионную прибыль, появятся ли вокруг него те, кто захочет его «отобрать»? Конечно, да. И способов сделать это (как изнутри, так и снаружи) существует множество.
Украина – это страна-рулетка, но только если ты не просчитываешь свои риски заранее. Да, правда, что без правильной защиты шансы бизнеса на успех – 50 на 50. Думаю, это не слишком разумный подход, когда на кону стоят большие, а иногда и очень большие инвестиции.
В классической схеме рейдерство направлено на то, чтобы захватить объект и получить контроль над прибылью, используя ее в том числе для ведения «войны» (а это немалые затраты). Сторона, завладевшая объектом, прекрасно понимает, что рано или поздно его попытаются вернуть. Задача рейдера – максимально затянуть этот процесс (в идеале – до бесконечности) или сделать возврат вообще невозможным. Чем дольше рейдер использует объект, тем больше денег он зарабатывает. Возможно, рейдеры даже допускают, что когда-нибудь им придется вернуть объект, но пока они им владеют, они получают доход и «укрепляют оборону», например, юридически «отбрасывая» объект все дальше от оставленного не у дел партнера или бывшего владельца.
И даже если собственнику удалось вернуть объект, мы понимаем, что недополученную прибыль за все годы захвата взыскать будет практически невозможно, а если и возможно, то не с кого.
— Какие могут быть механизмы (юридические, практические) для минимизации этого риска?
— О рисках нужно задумываться еще на стадии входа в партнерство, то есть на этапе «ноль». Если не хватает опыта и знаний – необходимо искать специалистов. Это можно сравнить с горнолыжным спуском: если вы не знаете трассу, логично и безопасно нанять местного инструктора с многолетним опытом именно на этом склоне. В бизнесе тем более важно иметь такого «инструктора», особенно когда речь идет о многомиллионных инвестициях.
Если на старте вы просчитаете риски и увидите угрозу, исходящую от партнера, вы просто не станете сотрудничать с таким человеком или найдете другого партнера. Ваша выгода в том, что вы не только не потратите деньги, но и сохраните их. Если хотите, чтобы партнерство было выгодным и равноправным, прописывайте правила игры: сделайте предательство невыгодным для партнера или, еще лучше, невозможным в принципе.
Приведем другую аналогию. Вы даете партнеру ключ от шкафа, в котором лежит варенье (таким «ключом», например, может быть всего лишь десятая доля процента, из-за которой у партнера больше акций, чем у вас, но это дает ему контрольный пакет). Неужели вы думаете, что рано или поздно он не задумается: зачем ему вы, если у него уже есть доступ к варенью? Коммерческая недвижимость – это большие деньги, а значит, соблазн завладеть ими очень велик. Просто не создавайте таких соблазнов, не давайте людям возможности совершать плохие поступки.
— Одна из ваших практик – прогнозирование даты потери актива и пути, по которому это произойдет. Значит ли это, что можно рассчитать дату рейдерского захвата?
— Все можно просчитать в виде схемы. Если ты более 10 лет «воюешь» на этом фронте, как наша компания (одно дело может длиться 3, 7 лет, например, случай с ТРЦ Sky Mall), и если ты круглосуточно находишься в этих «боевых действиях», то через 10 лет уже видишь, какие комбинации и «дыры» рейдеры используют против владельцев. Это не магия – это опыт и годы практической работы.
Опыт дает вам видение, и чтобы переиграть рейдера, вы должны думать, как он. Поэтому, еще раз повторю: залог успешного инвестирования в Украине – на стадии «ноль» прописать и зафиксировать все условия. Еще на этапе сотрудничества необходимо закрыть все возможные лазейки для рейдеров.
Это касается не только недвижимости, но и земельных участков, которые находятся или находились в государственной собственности. Риски, связанные с землей, не меньше, а иногда даже больше. Бизнес может вложиться в землю, затем проинвестировать и построить крупный объект, а участок могут просто забрать, например, признав договор аренды или купли-продажи земли недействительным.
— Здесь мы снова возвращаемся к вопросу внешних факторов, когда риски исходят не от партнера, а от власти.
— За годы становления рынка со стороны государственных структур системно ничего не изменилось. Даже если у вас нет партнера и в проекте вы единственный владелец, ваши активы могут попытаться отнять конкуренты, причем очень часто в коллаборации с представителями власти. Система не меняется — независимо от вектора развития страны. И такие попытки, скорее всего, будут всегда, как минимум в ближайшие 10–15 лет.
Бывает так, что у продавца актива в прошлом были какие-то нерешенные вопросы с государством, но в процессе стандартного due diligence юристы не заглядывают так глубоко и не видят этих рисков. А затем оказывается, что предыдущий владелец «не так» заключил договор с государством, и в итоге признается недействительной вся цепочка сделок. В результате вы остаетесь без ценного актива и вынуждены тратить огромные деньги на попытки его вернуть. А это судебные расходы, юридическая поддержка, PR, работа с медиа, плюс недополученная прибыль. Хотя, опять же, все можно было предусмотреть еще на стадии «ноль».
Но, как правило, искать решение проблемы в Украине бизнес начинает только тогда, когда компания уже «попала». Возможно, это что-то в человеческой природе.
— Как действует внешнее рейдерство?
— Обычно все начинается с небольшого, казалось бы, не связанного с бизнесом запроса. Например, заметка в СМИ, запрос на проверку и т. д. Владельцы часто не придают значения таким сигналам, рассматривая их как единичные случаи, не относящиеся ко всему бизнесу. Но на практике, как только поступает первый подобный запрос, пусть даже маленький, мы уже понимаем, к чему это может привести. За каждой такой «точкой входа» стоит конкретная конечная цель.
Иногда мы сразу выставляем охрану на объекте, запускаем круглосуточный мониторинг реестров и медиа. Потому что профилактика рейдерства стоит копейки, а если вовлечься в полноценную «войну», это огромные затраты и риск полного потери объекта.
Рейдерство со стороны государственных структур может реализовываться через уголовные дела, проверки, выявление нарушений строительных норм и многое другое. В любом случае, у них будет возможность получить доступ к важным документам — через так называемое изъятие документов.
Если вы обработаете такой сигнал «с нуля», то сможете избежать проблем, и даже уголовных дел. Это как болезнь, которую можно лечить на ранней стадии (тогда это быстро и с минимальными затратами), а можно запустить и дождаться осложнений (тогда это дорого, без гарантий, иногда даже с возможностью летального исхода).
Но если компания всё же окажется в конфликте, его просто необходимо пройти правильно. Тогда на выходе компания получает бонус – имидж непримиримого бойца. Чтобы все видели, что на такого лучше не нападать. Что это даёт? Это снижает количество проблем в будущем. Рейдеры просто не захотят связываться с таким бизнесом, потому что он будет биться до конца. Легче найти другую, более слабую жертву.
— Говорят, лучше всего оперативно «раздуть пожар» во всех СМИ, сообщить об атаке…
Для защиты у нас есть множество инструментов, и не стоит думать, что защита от рейдеров сводится только к PR и простой юридической поддержке. Юридические инструменты в борьбе с рейдерством – это как копьё. Одним копьём бой не выиграть. Должен быть арсенал, причём очень разнообразный. А чтобы понять, как задействовать разные инструменты, чтобы эффективно выиграть не просто бой, а войну, – на это нужно потратить жизнь.
Мы используем PR, GR, корпоративные тренинги, репутационные практики, коучинг. Причём на разных этапах конфликта применяются разные инструменты и их комбинации.
Что касается PR, то использовать этот инструмент нужно очень осторожно. Его можно задействовать только тогда, когда у вас на руках есть все доказательства вашей правоты, а у вашего оппонента – нет. Потому что PR – это очень тонкий инструмент, и его неправильное использование или несвоевременное применение может обернуться против вас. Также нельзя полагаться только на юридическую сторону вопроса, сообщая о победах в судах: как показывает практика, это может не давать ощутимых результатов.
— Нас прочитают сегодняшние партнёры, возможно, задумаются о своих договорённостях и их последствиях. Как им следует поступить?
— Конечно, как я сказала, лучше всего прописать всё ещё на старте. Но если у них действительно партнёрские отношения, то какая разница, когда им сесть за стол переговоров – в будущем или уже сейчас? Если один из партнёров отказывается, это уже говорит о том, что вопрос конфликта – это лишь вопрос времени. Возможно, после таких переговоров партнёрам придётся разойтись, но с учётом интересов обеих сторон. Или один из них рискует потерять всё. Но сесть и честно договориться можно всегда. Нужно просто выбрать правильный момент и правильные аргументы. Показать обоим партнёрам невыгодность войны. И очень часто такие переговоры помогают избежать обеим сторонам ненужных расходов и конфликтов. Причём важно помнить, что в серьёзном конфликте очень сложно реально просчитать как сумму, которая будет потрачена на сам конфликт, так и то, кто в итоге выйдет победителем из этого противостояния. Поэтому мирное решение возможного конфликта для партнёров – это в первую очередь экономия.
