Рейдерство – одна из самых серьезных проблем для бизнеса в сфере недвижимости. Несмотря на чужой опыт, дискуссии и официальные заявления, случаи рейдерских захватов продолжают происходить. О внешних и внутренних угрозах этого явления для объектов недвижимости и земельных участков, об ошибках, которые допускают владельцы, а также о возможных способах минимизации рисков и профилактики рейдерства изданию Property Times рассказала Наталия Осадчая, соучредитель S&P Investment Risk Management Agency, PhD, MBA.

— Возможность рейдерского захвата исходит изнутри компании или извне?

— Фактически, рейдерство почти всегда начинается внутри компании, так как часто происходит при участии либо партнеров, либо директоров. Самая главная причина рейдерских атак, по сути, кроется в ошибках владельцев объектов. Причем эти ошибки возможны как в компаниях с несколькими партнерами, так и в тех, где партнер всего один – в таком случае мы говорим об атаке со стороны конкурентов или государственных структур.

— Какие внутренние ошибки делают возможными рейдерские захваты?

— Главная ошибка – в самом начале сотрудничества будущие партнеры не просчитывают риски и не задаются вопросом «что будет дальше?». Они пожали руки, у всех все хорошо, и кажется, что так будет всегда. Теоретически все правильно: бизнес проводит due diligence, изучает документацию, нанимает юристов. Но, к сожалению, такие действия и оценки не показывают всех рисков и не защищают бизнес от рейдерского захвата.

Чтобы проанализировать и предусмотреть эти риски (и устранить их), нужно мыслить, как рейдер, понимать его тактику. У владельцев бизнеса нет такого опыта, как и часто у их советников. А значит, они не могут предвидеть, как их договоренности могут быть нарушены рейдером.

Иными словами, саму возможность рейдерства создают владельцы, неправильно фиксируя полномочия сторон. Когда дело доходит до конфликта, значение имеют только юридические документы. Если письменных договоренностей не было – вы уже ничего не докажете.

Ошибки допускаются при создании структуры бизнеса, уставных документах. Ошибки возникают также при наделении директоров слишком широкими полномочиями, которые чаще всего вступают в сговор с рейдерами.

Парадоксально, но на системы безопасности, сигнализацию, видеонаблюдение в объектах тратятся большие деньги. В то же время, на грамотное составление договоров и защиту инвестиций (иногда очень крупных сумм) уделяется крайне мало внимания. Пожали руки – и этого достаточно.

— Возможно, у владельцев нет опыта, но перед их глазами множество примеров…

— На самом деле, владельцу (как и любому человеку) не хочется признавать, что виноват он сам. И поверьте, это действительно сложно осознать. И снова – все начинается с того, что условия проговариваются, и все уверены, что будут их соблюдать.

Бывает и так, что мы прямо говорим владельцу о рисках, но он не прислушивается. Обычные причины игнорирования советов консультанта – «мы думали, что вы ошибаетесь». А отказ от поиска специалистов, которые могут выстроить правильную систему защиты, объясняется тем, что бизнес уверен: «нас это не коснется».

Просто нужно понимать, что мы работаем не в стерильных условиях.

— Вы имеете в виду принципы и условия работы в Украине?

— Любой инвестор должен осознавать: если он хочет высокой прибыли – риски тоже будут высокими. Получая в Украине доход, который значительно превышает европейский уровень, стоит принять факт, что и риски здесь соответствующие.

В любом случае, стерильных условий не бывает. Но когда объект начинает приносить многомиллионную прибыль, появятся ли вокруг него те, кто захочет его «отобрать»? Конечно, да. И способов сделать это (как изнутри, так и снаружи) существует множество.

Украина – это страна-рулетка, но только если ты не просчитываешь свои риски заранее. Да, правда, что без правильной защиты шансы бизнеса на успех – 50 на 50. Думаю, это не слишком разумный подход, когда на кону стоят большие, а иногда и очень большие инвестиции.

В классической схеме рейдерство направлено на то, чтобы захватить объект и получить контроль над прибылью, используя ее в том числе для ведения «войны» (а это немалые затраты). Сторона, завладевшая объектом, прекрасно понимает, что рано или поздно его попытаются вернуть. Задача рейдера – максимально затянуть этот процесс (в идеале – до бесконечности) или сделать возврат вообще невозможным. Чем дольше рейдер использует объект, тем больше денег он зарабатывает. Возможно, рейдеры даже допускают, что когда-нибудь им придется вернуть объект, но пока они им владеют, они получают доход и «укрепляют оборону», например, юридически «отбрасывая» объект все дальше от оставленного не у дел партнера или бывшего владельца.

И даже если собственнику удалось вернуть объект, мы понимаем, что недополученную прибыль за все годы захвата взыскать будет практически невозможно, а если и возможно, то не с кого.

— Какие могут быть механизмы (юридические, практические) для минимизации этого риска?

— О рисках нужно задумываться еще на стадии входа в партнерство, то есть на этапе «ноль». Если не хватает опыта и знаний – необходимо искать специалистов. Это можно сравнить с горнолыжным спуском: если вы не знаете трассу, логично и безопасно нанять местного инструктора с многолетним опытом именно на этом склоне. В бизнесе тем более важно иметь такого «инструктора», особенно когда речь идет о многомиллионных инвестициях.

Если на старте вы просчитаете риски и увидите угрозу, исходящую от партнера, вы просто не станете сотрудничать с таким человеком или найдете другого партнера. Ваша выгода в том, что вы не только не потратите деньги, но и сохраните их. Если хотите, чтобы партнерство было выгодным и равноправным, прописывайте правила игры: сделайте предательство невыгодным для партнера или, еще лучше, невозможным в принципе.

Приведем другую аналогию. Вы даете партнеру ключ от шкафа, в котором лежит варенье (таким «ключом», например, может быть всего лишь десятая доля процента, из-за которой у партнера больше акций, чем у вас, но это дает ему контрольный пакет). Неужели вы думаете, что рано или поздно он не задумается: зачем ему вы, если у него уже есть доступ к варенью? Коммерческая недвижимость – это большие деньги, а значит, соблазн завладеть ими очень велик. Просто не создавайте таких соблазнов, не давайте людям возможности совершать плохие поступки.

— Одна из ваших практик – прогнозирование даты потери актива и пути, по которому это произойдет. Значит ли это, что можно рассчитать дату рейдерского захвата?

— Все можно просчитать в виде схемы. Если ты более 10 лет «воюешь» на этом фронте, как наша компания (одно дело может длиться 3, 7 лет, например, случай с ТРЦ Sky Mall), и если ты круглосуточно находишься в этих «боевых действиях», то через 10 лет уже видишь, какие комбинации и «дыры» рейдеры используют против владельцев. Это не магия – это опыт и годы практической работы.

Опыт дает вам видение, и чтобы переиграть рейдера, вы должны думать, как он. Поэтому, еще раз повторю: залог успешного инвестирования в Украине – на стадии «ноль» прописать и зафиксировать все условия. Еще на этапе сотрудничества необходимо закрыть все возможные лазейки для рейдеров.

Это касается не только недвижимости, но и земельных участков, которые находятся или находились в государственной собственности. Риски, связанные с землей, не меньше, а иногда даже больше. Бизнес может вложиться в землю, затем проинвестировать и построить крупный объект, а участок могут просто забрать, например, признав договор аренды или купли-продажи земли недействительным.

— Здесь мы снова возвращаемся к вопросу внешних факторов, когда риски исходят не от партнера, а от власти.

— За годы становления рынка со стороны государственных структур системно ничего не изменилось. Даже если у вас нет партнера и в проекте вы единственный владелец, ваши активы могут попытаться отнять конкуренты, причем очень часто в коллаборации с представителями власти. Система не меняется — независимо от вектора развития страны. И такие попытки, скорее всего, будут всегда, как минимум в ближайшие 10–15 лет.

Бывает так, что у продавца актива в прошлом были какие-то нерешенные вопросы с государством, но в процессе стандартного due diligence юристы не заглядывают так глубоко и не видят этих рисков. А затем оказывается, что предыдущий владелец «не так» заключил договор с государством, и в итоге признается недействительной вся цепочка сделок. В результате вы остаетесь без ценного актива и вынуждены тратить огромные деньги на попытки его вернуть. А это судебные расходы, юридическая поддержка, PR, работа с медиа, плюс недополученная прибыль. Хотя, опять же, все можно было предусмотреть еще на стадии «ноль».

Но, как правило, искать решение проблемы в Украине бизнес начинает только тогда, когда компания уже «попала». Возможно, это что-то в человеческой природе.

— Как действует внешнее рейдерство?

— Обычно все начинается с небольшого, казалось бы, не связанного с бизнесом запроса. Например, заметка в СМИ, запрос на проверку и т. д. Владельцы часто не придают значения таким сигналам, рассматривая их как единичные случаи, не относящиеся ко всему бизнесу. Но на практике, как только поступает первый подобный запрос, пусть даже маленький, мы уже понимаем, к чему это может привести. За каждой такой «точкой входа» стоит конкретная конечная цель.

Иногда мы сразу выставляем охрану на объекте, запускаем круглосуточный мониторинг реестров и медиа. Потому что профилактика рейдерства стоит копейки, а если вовлечься в полноценную «войну», это огромные затраты и риск полного потери объекта.

Рейдерство со стороны государственных структур может реализовываться через уголовные дела, проверки, выявление нарушений строительных норм и многое другое. В любом случае, у них будет возможность получить доступ к важным документам — через так называемое изъятие документов.

Если вы обработаете такой сигнал «с нуля», то сможете избежать проблем, и даже уголовных дел. Это как болезнь, которую можно лечить на ранней стадии (тогда это быстро и с минимальными затратами), а можно запустить и дождаться осложнений (тогда это дорого, без гарантий, иногда даже с возможностью летального исхода).

Но если компания всё же окажется в конфликте, его просто необходимо пройти правильно. Тогда на выходе компания получает бонус – имидж непримиримого бойца. Чтобы все видели, что на такого лучше не нападать. Что это даёт? Это снижает количество проблем в будущем. Рейдеры просто не захотят связываться с таким бизнесом, потому что он будет биться до конца. Легче найти другую, более слабую жертву.

— Говорят, лучше всего оперативно «раздуть пожар» во всех СМИ, сообщить об атаке…

Для защиты у нас есть множество инструментов, и не стоит думать, что защита от рейдеров сводится только к PR и простой юридической поддержке. Юридические инструменты в борьбе с рейдерством – это как копьё. Одним копьём бой не выиграть. Должен быть арсенал, причём очень разнообразный. А чтобы понять, как задействовать разные инструменты, чтобы эффективно выиграть не просто бой, а войну, – на это нужно потратить жизнь.

Мы используем PR, GR, корпоративные тренинги, репутационные практики, коучинг. Причём на разных этапах конфликта применяются разные инструменты и их комбинации.

Что касается PR, то использовать этот инструмент нужно очень осторожно. Его можно задействовать только тогда, когда у вас на руках есть все доказательства вашей правоты, а у вашего оппонента – нет. Потому что PR – это очень тонкий инструмент, и его неправильное использование или несвоевременное применение может обернуться против вас. Также нельзя полагаться только на юридическую сторону вопроса, сообщая о победах в судах: как показывает практика, это может не давать ощутимых результатов.

— Нас прочитают сегодняшние партнёры, возможно, задумаются о своих договорённостях и их последствиях. Как им следует поступить?

— Конечно, как я сказала, лучше всего прописать всё ещё на старте. Но если у них действительно партнёрские отношения, то какая разница, когда им сесть за стол переговоров – в будущем или уже сейчас? Если один из партнёров отказывается, это уже говорит о том, что вопрос конфликта – это лишь вопрос времени. Возможно, после таких переговоров партнёрам придётся разойтись, но с учётом интересов обеих сторон. Или один из них рискует потерять всё. Но сесть и честно договориться можно всегда. Нужно просто выбрать правильный момент и правильные аргументы. Показать обоим партнёрам невыгодность войны. И очень часто такие переговоры помогают избежать обеим сторонам ненужных расходов и конфликтов. Причём важно помнить, что в серьёзном конфликте очень сложно реально просчитать как сумму, которая будет потрачена на сам конфликт, так и то, кто в итоге выйдет победителем из этого противостояния. Поэтому мирное решение возможного конфликта для партнёров – это в первую очередь экономия.

Самой громкой новостью за последнее время стала информация об обысках и осуществлении давления на крупный бизнес со стороны Генеральной прокуратуры Украины. Так, 16 марта компания «Новая почта» сообщила в сети о проведении Генеральной прокуратурой одновременных обысков в офисах и складских помещениях компании в таких городах как Киев, Днепр, Одесса, Львов и Полтава. Согласно зявлению пресс-секретаря ГПУ Ларисы Саган, обыски были проведены в рамках уголовного производства, начатого по факту превышения служебных полномочий должносными лицами компании ООО «Новая почта» и других родственных предприятий по признакам уголовных правонарушений, предусмотренных ч.2 ст. 363 УК Украины (злоупотребление властью или служебным положением) и ч.3 ст. 212 УК Украины (уклонение от уплаты налогов в особо крупных размерах).

Сложно давать оценку любому конфликту, когда ты не находишься внутри и не имеешь на руках документов, которые могут свидетельствовать о наличии нарушений со стороны правоохранительных органов. Исходя из нашего опыта, сегодня достаточно успешно работает схема, когда правоохранители на ровном месте создают проблемы любой компании, а иногда фактически разрушают бизнес открытием уголовных производств и осуществлением следственных действий.

На сегодня действующим законодательством предусмотрена система, согласно которой каждый человек имеет право обратиться в правоохранительные органы с заявлением о преступлении. При этом действующий закон обязывает правоохранителей внести сведения, изложенные в таком заявлении, в Единый реестр досудебных расследований (ЕРДР). На практике довольно часто вместо заявлений о преступлениях основанием для внесения сведений о преступлении выступают рапорты СБУ, сотрудников Государственной фискальной службы (ГФС), и другие «интересные документы». Такие рапорты могут содержать любую информацию или факты, свидетелями которых якобы выступали вышеуказанные лица. Например, в нашей практике было даже «исследование по факту неуплаты налогов», составленное сотрудниками ГФС.

Мы в своей практике сталкивались со столь широким спектром таких «сообщений о преступлениях», что, наверное, уже можно написать книгу. В нашей практике были уголовные производства, начатые на основании рапорта, автор которого якобы был свидетелем того, как давали взятку, рапорта о неуплате налогов или о некачественной продукции. Очень часто по таким рапортам открывается уголовное производство уже в отношении конкретного юридического лица и его руководителей, а сведения о преступлении, вносимые в ЕРДР, сознательно квалифицируются по ч.2 или ч.3 соответствующей статьи Уголовного кодекса Украины. Такая квалификация увеличивает степень тяжести преступления и автоматически предоставляет правоохранительным органам полномочия осуществлять негласные следственные действия в отношении должностных лиц выбранной компании.

Действующим законодательством предусмотрено очень много вариаций негласных следственных действий, о которых многие бизнесмены даже никогда не слышали и не имеют понятия, как они реализуются. Работниками силовых структур применяется широкий спектр следственных действий, начиная от аудио-, видеоконтроля и наблюдения за установленной лицом и заканчивая обыском жилья. Но эти виды негласных следственных действий применяются не так часто. Наиболее распространенными являются прослушивания, запись и протоколирование телефонных разговоров лица или лиц, подозреваемых в совершении преступления. Этот вид негласных действий начинается на ранней стадии дела, а право на их проведение предоставляет суд. Вместе с тем, такие решения судов вы никогда не найдете, поскольку, согласно действующему законодательству, они просто не подлежат внесению в реестр судебных решений. Поэтому лицо, в отношении которого проводятся такие следственные действия, со 100% вероятностью знать о них не будет.

Также, часто используемым следственным действием является снятие информации с серверов мобильных операторов, получение списка вызовов за достаточно значительный период времени и текстов смс-сообщений. Такие следственные действия проводятся на основании постановления суда. Они попадают в реестр со значительным опозданием и в них закрыта личная информация фигурантов. Найти их можно только в том случае, если компания знает об открытом уголовное производстве или осуществляет постоянный мониторинг информации и по определенным признакам приходит к выводу, что такое действие проводится именно в отношении ее должностных лиц. Найти и распознать такую информацию на начальной стадии расследования очень сложно. В 95% случаев компания узнает о том, что относительной нее или ее должностных лиц начато уголовное производство, уже когда проводится обыск. О факте проведения обыска бизнес также не имеет возможности узнать заранее, поскольку решения, которым предоставляется разрешение на проведение обыска, не обнародуются в Едином реестре судебных решений.

Исходя из нашего опыта, кроме указанных выше следственных действий, применяемых к бизнесу, популярны также: временный доступ к вещам и документам, раскрытие банковской тайны (доступ к банковской информации), допрос, осмотр. При этом достаточно часто, делая обзор, правоохранители проводят другие, не предусмотренные УПК действия, а именно изъятие образцов товаров для проведения исследований и тому подобное. Важно заметить, что обыски и осмотры могут проводиться множество раз, как в отношении самой компании, так и в отношении ее клиентов и родственных компаний в рамках все одного и того же уголовного дела.

К сожалению, сегодня можно констатировать тот факт, что бизнесу в Украине достаточно сложно «отбиться» от неправомерных сообщений о преступлении, а вывод конфликта в публичную плоскость не является залогом его успешного решения в кратчайшие сроки. Бизнес вынужден проявить изобретательность, чтобы доказать свою правоту и отстоять право на ведение деятельности в нашей стране. Для этого необходимо применять весь спектр имеющихся инструментов и PR является только одним из них. Процесс доказывания, что ты не верблюд, для бизнеса может составлять месяцы и даже годы. Действовать в рамках правового поля — единственный правильный путь для решения конфликтов такого уровня сложности, поскольку именно это является основой для изменений всей несовершенной правовой и государственной системы. Этого принципа должны придерживаться все игроки рынка, без исключения. И только в таком случае бизнес-климат изменится.

И тем лицам, которые привыкли вести дела по старым правилам, не останется места в новой экологической среде. Будет невыгодно создавать проблемы, если не останется желающих их решать вне действующих норм и правил. Система изменится тогда, когда все игроки рынка будут стоять друг за друга, а не играть роль сторонних наблюдателей, наблюдая, как «тонут» их соратники по рынку или конкуренты, ведь завтра на их месте уже могут быть они. Однако, сегодня, к сожалению, продолжает действовать принцип «один в поле воин».

Надеемся, что случай с конфликтом компании «Новая Почта» станет исключением из правил.

Эксклюзивно для бизнес-издания L.Daily

«S&P Investment Risk Management Agency» обладает исключительными авторскими правами данную статью. Автор имеет исключительное право контролировать использование данного материала, что означает запрет на использование данной информации без его согласия. Под информацией понимаются тексты, фото, рисунки, другие материалы. Любое использование материалов с данной статьи без письменного согласия автора запрещено. Под использованием понимается копирования, адаптация, рерайтинг, модификация и тому подобное. В случае выявленных нарушений автор имеет право на защиту авторских прав в порядке, предусмотренном ст. 50-53 Закона Украины «Об авторском праве и смежных правах».

Микола Сюткін, CEO та засновник S&P Investment Risk Management Agency, про те, чому у таку потенційну країну, як Україна, немає потоку іноземних інвестицій і що необхідно зробити для того, щоб змінити ситуацію.

Українська компанія S&P Investment Risk Management Agency, яка спеціалізується на комплексних рішеннях у сфері бізнесу, ділиться досвідом, запевняючи, що чудес не буває. Не існує жодного настільки ефективного інструменту, здатного одним дотиком вирішити проблему в компанії. У захисті інтересів бізнесу результативним може бути лише застосування їх комплексу – GR, PR, кризових комунікацій, юридичних та управлінських інструментів. Саме S&P Investment Risk Management Agency може надати такий багаторівневий захист інвесторам в Україні і навчити, як уникнути помилок та мінімізувати ризики.

Про все це Микола розповів в інтерв’ю LDaily, виходячи з власного досвіду та успішно реалізованих кейсів своєї компанії. Це була захоплююча бесіда «без краваток».

LDaily: У 2017 році Україна піднялася на чотири позиції у міжнародному рейтингу Doing Buisness і займає тепер 76 місце зі 190 країн. Чи означає це, що прогноз зі зміни балансу українських та закордонних інвестицій, а також можливості для припливу ПІІ в економіку України у 2018 є сприятливим?

М. Сюткін: На мій погляд, позитивні зміни позиції України у будь-яких рейтингах, навіть дуже впливових, буде означати лише той факт, що вона може попасти у поле зору потенційного інвестора, але поки що лише як можливий об’єкт інвестування. Остаточне ж рішення фінансисти приймають не на основі рейтингів, форумів та обіцянок уряду країни. Воно приймається тільки після детального аналізу бізнес-середовища і потенційних ризиків. Дуже часто, сигналом для рішення про входження на новий ринок для інвестора є successful story інших великих гравців.

І, навпаки, жодне місце у рейтингу не змусить прийти інвестора у ту країну, де бізнес страждає від рейдерства, неправомірних дій правоохоронних або інших контролюючих органів. Якщо вищевказані ризики мінімальні і фінансові показники сприятливі, то великі закордонні гравці будуть стояти в черзі, незалежно від рейтингу країни. Тому, для отримання потоку іноземних фінансів необхідно формувати імідж держави і показувати конкретні приклади успішних інвестицій. Це як мінімум, а як максимум – створювати комфортні і зрозумілі умови ведення бізнесу саме для закордонного інвестора, починаючи з захисту права власності, оподаткування, і закінчуючи спрощенням бюрократичних процедур.

LDaily: Яким ризикам піддаються іноземні інвестори, які починають роботу в Україні, і як їм цих ризиків уникнути?

М. Сюткін: Україна за замовчуванням є країною з високими ризиками. Але разом з тим, не можна не брати до уваги, що розмір прибутку, який можна отримати в нашій країні, значно перевищує стандартні відсотки, які іноземні компанії можуть отримати в інших європейських країнах. Я свідомо роблю акцент саме на європейських, так як Україна є унікальною за своєю локацією, в першу чергу для європейських інвесторів.

При визначенні інвестиційної привабливості нашої країни, не можна не враховувати значні географічні масштаби України (найбільша в Європі). Чисельність населення на сьогоднішній день, за різними даними, складає 39-43 мільйонів людей, висока ступінь освіченості, а вартість робочої сили – мінімальна порівняно з європейськими країнами.

Плюсів у нашої країни дуже багато, але вони зараз дійсно нівелюються тими ризиками, від яких реально страждає не лише іноземний, але й вітчизняний бізнес. До основних ризиків ми відносимо втрати інвестицій та/або активів на території України. Другими за списком, але не за значимістю є конфлікти з українськими партнерами, які, як наслідок, також можуть призвести до втрати активів та/або бізнесу. Третім суттєвим ризиком на сьогоднішній день є конфлікти з державними органами, особливо за участю правоохоронних структур.

Питання ризиків достатньо ємке та глибоке, у нас навіть розроблений спеціальний тренінг для CEO іноземних компаній, на якому ми показуємо види ризиків, їх рівні, помилки. І, головне, навчаємо інвесторів, як їх уникнути і мінімізувати вже існуючі. У будь-якому випадку, незалежно від складнощів, які присутні в нашій країні, не можна не брати до уваги, що в Україні достатньо довгий час успішно функціонує великий і середній іноземний бізнес. Причому, в абсолютно різних галузях. Але слід відмітити, що успішним буде той бізнес, який витратив час на вивчення нового бізнес-середовища, провів аналіз ризиків, а також здійснив їх мінімізацію. Зрозуміло, що бізнес не може провести такий об’єм роботи самостійно. Тому для успішності заходу, необхідна командна гра із залученням експертів на усіх етапах реалізації інвестиційного проекту, а також тісна співпраця з локальними і міжнародними бізнес-асоціаціями.

LDaily: Захист інвесторів є дуже важливою темою для нашої країни. Які, на Вашу думку, інструменти їх захисту є ефективними?

М. Сюткін: На жаль, немає якоїсь чарівної пілюлі чи якого-небудь одного інструменту, який ефективно і ефектно знімить проблему компанії в один дотик. В процесі побудування і реалізації захисту бізнесу, ми застосовуємо різноманітні інструменти, такі як GR, PR, кризові комунікації, кризовий менеджмент, коучинг, менторство, управлінські та юридичні інструменти, які мікшируються в залежності від складності завдання. Побудування повноцінного захисту – це багаторівневий процес, який індивідуально розроблюється під кожний кейс. І повірте, дуже часто ті інструменти, які працювали в одній справі, можуть стати абсолютно неефективними в іншій. Це нагадує мені змагання IronMan, у яких немає і не може бути двох однакових стартів. В них доводиться щоразу змінювати тактику, стратегію, проявляти креативність вже у процесі гонки, в залежності від вихідних даних на конкретний день і навіть час старту.

У будь-якому випадку, ми – за системний фундаментальний підхід, який дозволяє бізнесу відчувати себе safe у такому непростому бізнес-середовищі, як Україна. Ще хочу звернути увагу, що чинне законодавство України дає бізнесу достатньо інструментів для захисту своїх прав, питання лише в умінні правильно ними скористатися. І ось якраз у цьому частіше всього і криється проблема. У корені не згоден із думкою, що законодавство України слабке в питанні захисту іноземного інвестора. Воно достатньо прогресивне, а ось його імплементація – дійсно, дуже слабка. Але з цим можна працювати.

LDaily: Боротьба з корупцією, у тому числі і в секторі нерухомості, як і раніше, одна з найважливіших завдань для держави. Щоби Ви порадили інвестору, який починає бізнес в Україні?

М. Сюткін: Однозначною порадою буде діяти лише в правовому полі, не приймати некоректні «правила гри», як би вам не намагалися їх нав’язати або подати під тим «соусом», що лише так і не інакше можна вести бізнес в Україні. Це неправда. Існує безліч успішних прикладів підприємницької діяльності в нашій країні, причому чесних, прозорих та законних. Вже почавши грати «за правилами» інших, дуже складно буде їх змінити. Але навіть у цьому випадку, вихід є, головне, прийняти для себе рішення – раз і назавжди діяти тільки в рамках закону. І знаєте, з фінансової точки зору, така стратегія виявляється набагато раціональнішою, ніж нав’язана ззовні помилкова позиція.

LDaily: Бізнес – це не тільки робота з активами і захист інвестицій, бізнес – це перш за все люди. Що Ви можете сказати про партнерство, і що порадите інвесторам у налагодженні партнерських відносин?

М. Сюткін: Будь-який бізнес шукає партнерства, особливо при входженні на нові ринки. І це нормально. Партнерство з локальним бізнесом полегшує входження іноземному інвестору у нове економічне середовище, допомагає встановити нові зв’язки, успішно реалізувати проект і так далі. Партнерство в деяких проектах просто необхідне, але разом з тим необхідно включати раціоналізм та прагматизм, — як у процесі вибору партнера, так і у процесі оформлення партнерства.

Моя порада буде наступною: успішне партнерство в Україні (мабуть, і не лише) буде лише у випадку створення правильної системи «стримувань і противаг», яка просто не допустить порушення домовленостей одним партнером, або зробить це просто невигідним. Розумний підхід в оформленні відносин у партнерстві – запорука мінімізації корпоративних та/або рейдерських конфліктів.

Згідно з нашою аналітикою, саме помилки при оформленні партнерських відносин у 95% випадків призвели до втрати активів. Тому мінімізація можливих інвестиційних ризиків відбувається на стадії «нуль», тобто ще до входження в інвестиційний проект. Правильне входження в інвестиційний проект – це запорука успішної його реалізації.

«S&P Investment Risk Management Agency» володіє винятковими авторськими правами на дану статтю. Автор має виняткове право контролювати використання даного матеріалу, що означає заборону на використання даної інформації без його згоди. Під інформацією маються на увазі тексти, фото, малюнки, інші матеріали. Будь-яке використання матеріалів з даної статті без письмової згоди автора заборонено. Під використанням мається на увазі копіювання, адаптація, рерайтинг, модифікація, і тому подібне. У випадку виявлених порушень, автор має право на захист авторських прав у порядку, передбаченому ст. 50-53 Закону України «Про авторське право та суміжних правах».

Своим мнением относительно действий экоинспекции на примере кейса в порту «Южный» и предыдущих скандалов с задержкой грузов в украинских портах в колонке для Hubs поделилась cооснователь и советник по инвестиционным рискам S&P Investment Risk Management Agency Наталья Осадчая:

В последнее время представителями бизнес-среды все чаще обсуждаются случаи незаконных действий и злоупотреблений полномочиями со стороны Государственной экологической инспекции Украины. Несмотря на то, что зачастую они подкреплены фактами, официальные заявления о данных прецедентах в прессе появляются крайне редко.

В прошлом году наша компания столкнулась с делом о неправомерных действиях со стороны Государственной экоинспекции Северо-Западного региона Черного моря в отношении одного из наших клиентов. Он (клиент) выступал собственником груза. В этом кейсе за созданием «креативной» схемы остановки судна с грузом стояла вышеупомянутая госслужба. S&P Investment Risk Management Agency специально посвятило этому конфликту статью. В ней мы детально описали, каким образом господа экологи подменяют понятия и как им удается «находить» массу всевозможных причин для задержания суден.

Совсем недавно в средства массовой информации попал и другой громкий случай о неправомерных действиях сотрудников инспекции. Каким было наше удивление, когда, после изучения документации по делу, мы обнаружили в конфликте следы «креатива» Государственной экологической инспекции Северо-Западного региона Черного моря. Суть недавнего конфликта, как указывает заместитель директора ПАО «Одесский припортовый завод» Николай Щуриков, состоит в сознательном нарушении действующего законодательства со стороны экологов.

Изучив факты и документы, предоставленные Николаем Щуриковым, становится очевидным факт того, что экологическая инспекция опять стала причастной к простою суден, на этот раз уже в порту «Южный». В данный инцидент было вовлечено 5 суден, загруженных аммиаком, владельцы которых потерпели колоссальные убытки в общем размере около 424 тысяч долларов США.

Напрашивается вопрос: каким образом экологам удается создавать условия для простоя суден? Ответ прост: они применяют достаточно банальную схему, которая, по их мнению, «прикрывает» все незаконные действия. Данная схема была использована как в нашем случае, так и в последующем (правда с некоторыми нюансами, так как на судах находились разные типы грузов). Эта госструктура подменяет два совершенно разных понятия и под разными предлогами «находит» нарушения природоохранного законодательства.

В нашем случае фигурировал мнимый факт выброса загрязненных балластовых вод. Во втором случае – несогласование карты погрузки груза с экологической инспекцией. Согласно действующему законодательству, при выявлении факта нарушения природоохранного законодательства, экологи обязаны составить протокол об административном правонарушении, выписать административный штраф и на этом все. Но экоинспекция достаточно вольно «трактует» свои полномочия. Ссылаясь на факт административного нарушения (в нашем случае), в документах инспекторы проставили отметку о не прохождении экологического контроля. А во втором случае (с «ОПЗ» – Ред.) – и вовсе отказалась принимать документы. Как думаете, сможет ли судно пройти таможенный контроль при наличии штампа «Радиологический контроль ввоз/вывоз запрещен» (как было в нашем кейсе), или при не прохождении экологического контроля (как было в кейсе суден с аммиаком в порту «Южный»)? Ответ очевиден – конечно же нет.

В нашем случае экологи проставили штамп, чем, по факту, остановили судно вечером в четверг (накануне выходных). Нам понадобилось три дня, чтобы отправить судно, но общее количество дней простоя на тот момент уже составило более 5-ти. Судовладелец понес убытки в размере 100 000 долларов (не считая потерь грузовладельцев). В случае с портом «Южный», убытки были значительно больше.

И самое интересное, что, отпуская суда с большими финансовыми потерями, сотрудники испекции и ее руководство всячески отрицают нарушения, ссылаясь на неопределенность действующего законодательства. Инспекторы, из-за которых бизнес теряет сотни тысяч долларов, продолжают работать дальше.

Подобных случаев с Государственной экологической инспекцией Украины сотни, а огласке придаются лишь единицы. До тех пор, пока экологичность ведения бизнеса не будет в приоритете у экологов, такие ситуации будут иметь место.

Вышеописанные ситуации показывают, что в Украине бизнес пока не готов защищать свои права в рамках правового поля. На рынке присутствует еще очень мало консультантов, которые помогают компаниям справиться с кризисными ситуациями правильными, экологичными инструментами.

Но последний случай все же вселяет надежду на то, что начинает формироваться бизнес, готовый открыто заявлять о своих правах и действовать законными инструментами: привлекать к ответственности чиновников, которые «креативят» и злоупотребляют полномочиями и отстаивать свою правоту. Это ценно как для общества, так и для государства в целом. Такие компании формируют правильные «правила игры». И только изменив существующие правила ведения бизнеса можно говорить о том, что в Украину придут крупные иностранные инвесторы.

«S&P Investment Risk Management Agency» обладает исключительными авторскими правами данную статью. Автор имеет исключительное право контролировать использование данного материала, что означает запрет на использование данной информации без его согласия. Под информацией понимаются тексты, фото, рисунки, другие материалы. Любое использование материалов с данной статьи без письменного согласия автора запрещено. Под использованием понимается копирования, адаптация, рерайтинг, модификация и тому подобное. В случае выявленных нарушений автор имеет право на защиту авторских прав в порядке, предусмотренном ст. 50-53 Закона Украины «Об авторском праве и смежных правах».

Инвестиции новых крупных зарубежных игроков способствуют укреплению экономики страны и помогают выйти на стабильный уровень развития. Пока, в глазах потенциальных инвесторов, Украина не относится к разряду инвестиционно-привлекательных государств. В чем заключается проблема, и почему такие крупные зарубежные гиганты, как Starbucks и IKEA, до сих пор не вышли на отечественный рынок? Отвечает Николай Сюткин, управляющий партнер S&P Investment Risk Management Agency.

Все чаще, крупные иностранные компании, которые в течение определенного периода были представлены на нашем рынке, «сворачивают» бизнес и уходят из Украины. По данным из открытых источников, только за последние три года так поступило более 27 иностранных компаний из разных отраслей: Honda, Peacocks, Mexx, River Island, Praktiker, Logitech, и другие.

Решение о выходе на украинский рынок, потенциальный инвестор может принимать годами. Например, европейский «гигант» IKEA «раздумывает» над этим еще с 2005 года, не смотря на экономически-привлекательные и явные преимущества от ведения бизнеса на отечественном рынке.

«Темные» правила ведения бизнеса

Основная проблема Украины заключается в «запутанных» правилах ведения бизнеса, а именно — коррупции на всех уровнях. Если иностранный инвестор ведет прозрачный бизнес, это не значит, что рано или поздно, компании не придется столкнуться с проблемами, иногда — даже криминального характера. Вот и получается, что бизнес «по-белому» в Украине можно сравнить с военными действиями, и далеко не каждый инвестор готов «держать» такую оборону.

Факторы страха

Решение закрепиться на украинском рынке не базируется исключительно на финансовых показателях или гарантийных обязательствах государства.

Инвесторы тщательно изучают рынок, анализируют поведение крупных игроков и смотрят на реальные кейсы. Если, например, они столкнутся со случаями возбуждения уголовного дела или рейдерского захвата крупной компании, это и становится решающим фактором. Компания должна чувствовать себя в безопасности, иметь гарантии сохранения права собственности и иммунитет к необоснованному уголовному преследованию.

Риски высокого уровня

Приобретение объекта недвижимости в Украине и/или вступление в партнерство с украинской стороной — high level risks. Даже опытным специалистам не всегда под силу их минимизировать. Если на одну чашу весов положить привлекательную цену, а на другую — возможную потерю объекта через пару лет, то в пользу какого фактора будет перевес? Зачастую, крупные компании не готовы рисковать своими активами и положительной репутацией из-за неудачной попытки ведения бизнеса в Украине. Поэтому, они останавливают свой выбор на франчайзинге. Данный вид рисков относится к категории рисков с бизнес-партнером. По уровню значимости они ниже предыдущего, но могут ставить под угрозу права инвестора на передачу украинской стороне прав пользования объектами интеллектуальной собственности, коммерческого опыта и деловой репутации.

Для того, чтобы зарубежная компания могла вести успешный бизнес в партнерстве в Украине, необходимо еще на «стадии ноль» внимательно отнестись к формированию корректных «правил игры» и просчитать все возможные риски наперед.

Наталья Осадчая, сооснователь S&P Investment Risk Management Agency, об основных факторах риска, самых типичных ошибках и возможностях защититься от рейдеров.

Проблема незаконного захвата контроля над предприятием – рейдерство – в последние годы стала снова актуальной. Расцвет рейдерства в Украине пришелся на нулевые годы, а вот начало 2010-х было относительно спокойным. В этот период единственными рейдерами в стране была «семья» беглого президента Украины Виктора Януковича и его приближенные. Они не утруждали себя соблюдением каких-либо формальностей, а полностью подконтрольные «донецкому клану» прокуратура, суды, СБУ и МВД сводили к нулю возможность собственников отстоять свой бизнес. После Революции Достоинства ситуация несколько улучшилась, но проблема силового захвата контроля и незаконной передачи прав собственности остается актуальной. Хорошая новость – сейчас по крайней мере есть возможность попробовать отстоять свои интересы.

Как подстраховаться от попытки рейдерского захвата и что делать, если атака уже началась, RAU рассказала Наталья Осадчая, сооснователь S&P Investment Risk Management Agency.

— Как часто и почему в Украине происходят рейдерские захваты? С чем это связано?

— В наши дни рейдерство в Украине, увы, стало нормой и почти неотъемлемой составляющей ведения бизнеса. Особенно эта проблема затрагивает сферу ритейла и недвижимости. Только за последние несколько лет были совершены десятки захватов объектов коммерческой недвижимости (можно вспомнить ситуацию с львовским ТРЦ Victoria Gardens и киевским ТРЦ SkyMall – ред.). Некоторые из них стали настолько резонансными, что стали некими маркерами Украины как инвестиционно-рискованного государства. Анализируя нынешнюю ситуацию в стране, я не вижу предпосылок к уменьшению рейдерских захватов в ближайшее время.

Из причин, которые способствовали появлению и развитию данного явления, можно выделить:

1.Нестабильную политическую ситуацию в Украине, частую смену высокопоставленных чиновников, руководителей правоохранительных органов и так далее;

2.Коррупцию на всех уровнях, в том числе, в правоохранительных органах и судах;

3.Осуществление рейдерских атак с привлечением государственных и правоохранительных органов;

4.Отсутствие реального механизма и практики привлечения к уголовной ответственности за рейдерство;

5.Отсутствие культуры ведения честного бизнеса. Важным фактором в данном аспекте является неготовность бизнесменов, ведущих бизнес в Украине, «играть» честно.

— Какие ошибки чаще всего допускают украинские компании в подобных ситуациях?

— Каждый рейдерский захват уникальный. Крайне редко встречаются два одинаково организованных и реализованных захвата. Это как сражение, сценарий которого меняется в зависимости от тактики противника. Тем не менее, исходя из нашей практики, можно выделить общие тенденции и характеристики, которые могут послужить причиной рейдерского захвата.

Первое, о чем важно помнить – то, что объектом рейдерского захвата становятся не все предприятия. Его причиной могут быть следующие обстоятельства:

1.Наличие в собственности компании крупного объекта недвижимости и/или объектов интеллектуальной собственности, а также бизнеса в любом виде, который приносит стабильный доход;

2.Наличие у предприятия ошибок/обстоятельств, которые могут послужить причиной захвата. Именно это побуждает рейдеров атаковать, отождествляя предприятие с легкой добычей.

Любой рейдерский захват рассчитан на скорость. Атака интересна заказчикам только при условии максимально быстрого проведения, прежде всего, с «финансовой» точки зрения. Первичная цель рейдеров – получение полного физического контроля над объектом, вторичная – получение финансового контроля. При таком положении дел рейдеру уже не важно, как долго будет продолжаться конфликт, ведь он использует не личные ресурсы, а средства захваченного объекта. «Жертва» атаки будет «обескровлена» и ей придется вкладывать в эту «войну» как личные, так и заемные средства. Так, противостояние может длиться годами, на протяжении которых рейдер будет продолжать получать доход от захваченного объекта.

В целом, защита от серьезной рейдерской атаки – процесс долгий и финансово затратный. Одно наше дело по защите от захвата крупного объекта недвижимости в Киеве длилось пять лет. Объект был возращен под контроль нашего клиента, но его финансовые потери оказались колоссальными. Далеко не каждая компания может финансово выдержать такую битву. Наш кейс скорее был исключением.

Как показывает практика, если рейдер «заходит» на объект и получает контроль над финансовыми потоками, он производит «манипуляции», из-за которых устранить его с этого объекта практически невозможно. Не стоит забывать, что крупные рейдерские захваты осуществляются при активном участии правоохранительных и/или государственных органов, что существенно усложняет попытки возврата неправомерно захваченного объекта.

Ярким примером всего вышеупомянутого является нашумевший кейс компании Arricano. Ведущий девелопер торговых центров уже более пять лет безуспешно пытается вернуть себе контроль над ТРЦ Sky Mall. Несмотря на то, что Arricano имеет на руках многочисленные решения Лондонского Коммерческого Арбитражного Суда, исполнить их на данный момент в Украине практически невозможно. Особенно затрудняет процесс то, что в конфликт вовлечены чиновники на достаточно высоком уровне.

— Как ритейлеру защитить свой бизнес?

— Если бизнес-проект осуществляется в партнерстве, еще на «стадии ноль» стоит внимательно отнестись к формированию корректных «правил игры». Необходимо сразу просчитать и верно выстроить систему «сдержек и противовесов», которая сделает невозможным или невыгодным «предательство» и/или захват бизнеса одним из партнеров. По статистике, одним из самых распространенных видов рейдерства является тот, который начинается с корпоративного конфликта.

Поэтому наш основной совет заключается в следующем: еще на стадии обсуждения бизнес-проекта подходите к вопросу инвестирования фундаментально. Это поможет инвестору значительно минимизировать репутационные и финансовые потери в будущем.

— Профилактика: чего лучше избегать?

— Первое: игнорирование/не обжалование результатов проверок контролирующих органов, установивших факт неправомерных действий предприятия, на котором зарегистрирован объект.

Второе. Игнорирование возбуждения уголовного дела в отношении контрагента, который продал объект недвижимости и/или должностного лица/органа, принявшего решение о продаже объекта недвижимости. Выдача следствию оригиналов правоустанавливающих документов.

Третье. Выдача предприятием, на котором зарегистрирован объект недвижимости, долговых ценных бумаг со сроком платежа «по предъявлению».

Четвертая. Первичная приватизация объекта недвижимости и/или выкуп объекта у органов государственной власти/местного самоуправления без реализации последующей схемы минимизации юридических рисков.

Пятое. Непереоформление правоустанавливающих документов на объект и/или уставных документов: не изменено название предприятия, не получено новое свидетельство на право собственности, не изменены технические характеристики объекта после проведения реконструкции и т.п.

Шестое. Передача части корпоративных прав предприятия, на котором зарегистрирован объект, третьим лицам: директорам, председателем правления и т.п.

Седьмое Распределение долей между бизнес-партнерами по принципу «60/40» или «51/49» в том случае, если руководитель предприятия перешел на сторону участника – владельца 51-го % уставного фонда.

Восьмое. Купля-продажа корпоративных прав предприятия, на котором числился объект недвижимости (выкупленный у государства), без надлежащей оценки юридических рисков. Отсутствие процедур по минимизации рисков.

Девятое. Сугубо юридические ошибки/неточности при ведении бизнеса, особенно при заключении сделки и/или после ее заключения.

«S&P Investment Risk Management Agency» обладает исключительными авторскими правами данную статью. Автор имеет исключительное право контролировать использование данного материала, что означает запрет на использование данной информации без его согласия. Под информацией понимаются тексты, фото, рисунки, другие материалы. Любое использование материалов с данной статьи без письменного согласия автора запрещено. Под использованием понимается копирования, адаптация, рерайтинг, модификация и тому подобное. В случае выявленных нарушений автор имеет право на защиту авторских прав в порядке, предусмотренном ст. 50-53 Закона Украины «Об авторском праве и смежных правах».