Рейдерство – одна з найсерйозніших проблем для власного бізнесу в нерухомості. Не дивлячись на чужий досвід, дискусії і офіційні заяви, випадки рейдерських захватів продовжують відбуватися. Про зовнішні та внутрішні загрози цього явища для об’єктів нерухомості і земельних ділянок, про помилки, які допускаються у цій сфері власниками, а також про можливі способи мінімізації ризиків і профілактики рейдерства, виданню Property Times розповіла Наталія Осадча, співзасновник S&P Investment Risk Management Agency, PhD, MBA.

— Сама можливість рейдерського захоплення криється всередині чи ззовні компанії?

— Фактично, рейдерство майже завжди йде з середини компанії, так як часто відбувається за участі або партнерів, або директорів. Сама можливість рейдерських атак, за великим рахунком, виникає саме через помилки власників об’єктів; причому помилки можливі як в компаніях, де декілька партнерів, так і там, де партнер лише один – у такому випадку ми говоримо про атаку зі сторони конкурентів або владних структур.

— Які внутрішні помилки роблять можливими рейдерські захоплення?

— Головна помилка – на самому початку співпраці, майбутні партнери не прораховують ризики і не задаються питанням «що буде далі?». Вони вдарили по руках, у всіх сторін все чудово, і здається, так буде завжди. В теорії все добре, бізнес проводить due diligence, вивчає документацію, наймає юристів. Але такі дії і оцінка, на жаль, все одно не показують усіх ризиків і не захищають бізнес від рейдерського захоплення.

Щоб прорахувати і побачити ці ризики (і закрити діри), потрібно мислити як рейдер, володіти його баченням. У власників бізнесу такого досвіду немає, як дуже часто і в його радників. А отже, зрозуміти, як їх домовленості буде порушувати рейдер, вони не можуть.

Іншими словами, можливість рейдерства допускають самі ж власники, неправильно зафіксував повноваження сторін. Коли справа дійде до конфлікту, силу матимуть лише юридичні документи. Якщо письмових домовленостей не було, ви вже нічого не доведете.

Допускаються помилки при складанні і створенні структури бізнесу, статуту. Помилки в наділенні невиправдано широкими повноваженнями директорів, які, частіше за всього, вступають в колаборацію з рейдерами.

Дивно, але на системи безпеки, сигналізацію, відеоспостереження на об’єкті витрачаються великі гроші. У той самий час, на складання договору, на захист інвестицій (інколи досить великих сум) звертається вкрай мало уваги. Вдарили по руках – і достатньо.

— Можливо, досвіду в них немає, але у власників перед очами багато прикладів…

— Насправді, власнику (втім, як і будь-якій людині) не хочеться розуміти і приймати, що винен він сам. І повірте, це дійсно складно прийняти. І потім, знов ж таки, все йде від того, що умови проговорено і в подальшому усі сторони будуть їх дотримуватися.

Буває і так, що ми вже напряму кажемо власнику про ризики, але він не прислухається. Звичайні причини ігнорування поради консультанта – «ми думали, що ви помиляєтеся». А відмова від пошуків радників, які можуть побудувати правильну систему захисту, бізнес мотивує тим, що він був упевнений, що саме його ця проблема не торкнеться.

Просто потрібно віддавати собі звіт, що ми працюємо не в стерильних умовах.

— Ви маєте на увазі принципи і умови роботи в Україні?

— Будь-який інвестор повинен розуміти: якщо він хоче високий прибуток – ризики також будуть високими. Отримуючи тут, в Україні, високий прибуток (а тут достатньо високий прибуток у порівнянні з європейським ринком), варто прийняти факт, що ризики також відповідні. У будь-якому випадку, стерильних умов не буває взагалі, а коли об’єкт почне приносити багатомільйонний прибуток, чи будуть ходити навколо нього  ті, хто захоче цей об’єкт «з’їсти»? Звісно, будуть, і способів зробити це (як всередині, так і зовні) дуже багато.

Україна – це країна-рулетка, але тільки якщо ти не прораховуєш свої ризики наперед. Так, це правда, що без правильного захисту шанси бізнесу на успіх складають 50 на 50. Думаю, це не занадто розумний підхід, коли на кону стоять великі, і навіть дуже великі, інвестиції.

Взагалі, в класичній схемі, завдання рейдерства – зайти на об’єкт і отримати контроль над прибутком, і цим прибутком користуватися. У тому числі для війни (а це неабиякі витрати). Сторона, яка захопила контроль над об’єктом, чудово розуміє, що рано чи пізно об’єкт прийдуть забирати. Задача рейдера – затягнути цей процес повернення на якомога довше (бажано, до нескінченності), а в ідеалі зробити такий процес просто неможливим. Чим довше рейдер буде користуватися об’єктом, тим більше грошей він заробить. Можливо, рейдери навіть допускають, що коли-небудь їм доведеться повернути об’єкт, але поки вони «сидять» на ньому, то будуть отримувати дохід і «зміцнювати оборону». Наприклад, юридично «перекидати об’єкт все далі від залишеного не у справ партнера або колишнього власника.

І навіть якщо власнику пощастило повернути об’єкт, ми все розуміємо, що не отриманий прибуток за усі роки захоплення стягнути буде і неможливо, і не буде з кого.

— Якими можуть бути механізми (юридичні, практичні) з мінімізації цього ризику?

— Замислитися над ризиками необхідно ще на стадії входження у партнерство, тобто на стадії «нуль». Якщо не вистачає досвіду і знань – шукати фахівців. За аналогією з гірськолижним спуском: якщо ви не знаєте траси, логічно і доцільно для життя і здоров’я просто взяти місцевого інструктора, бажано з багаторічним досвідом роботи саме на цих трасах. Теж саме і в бізнесі, тим більше, якщо на кону багатомільйонні інвестиції.

Якщо ви на старті прорахуєте ризики і, як наслідок, побачите певну загрозу, яка йде від партнера, то ви не зайдете з таким партнером у співпрацю взагалі або знайдете іншого партнера. Ваша вигода буде в тому, що ви не лише не витратите грошей, ви їх збережете. Якщо ви хочете, щоб партнерство було вигідним або рівноправним, прописуйте правила гри: зробіть зраду невигідною для партнера або, ще краще, зробіть неможливим саму зраду.

Приведемо іншу аналогію. Ви віддаєте партнеру ключ від шафи, у якому лежить варення (таким ключем, наприклад, може бути усього лише десята частка проценту, на яку у партнера більше акцій, ніж у вас, але вона дає йому контрольний пакет). Невже ви думаєте, що рано чи пізно він не замислиться: навіщо потрібні йому ви, якщо шлях до варення у нього вже в руках? Комерційна нерухомість – це великі гроші і, відповідно, заволодіти ними – велика спокуса. Просто не створюйте таких спокус, не дозволяйте людям робити погані вчинки.

— Одна з ваших практик – підготовка прогнозів настання дати втрати активу і яким шляхом це відбудеться. Тобто дату рейдерського захоплення можна вирахувати?

— Усе можливо прорахувати у вигляді схеми. Коли ти більше 10 років «воюєш» на цьому фронті, як наша компанія (одна справа може тривати і 3, і 7 років, як наприклад, у випадку ТРЦ Sky Mall), і ти цілодобово у «військових діях», тоді років так через 10 зможеш бачити, як і які комбінації і «дірки» рейдери будуть використовувати проти власника.

Це не чарівництво, це досвід і роки практичної роботи.

Досвід дає вам бачення, і щоб переграти рейдера, ви повинні думати як він. Тому, знов ж таки, ми завжди говоримо, що запорука успішного інвестування в Україну – на стадії «нуль» прописати і зафіксувати усі умови. Ще на стадії співробітництва закрити усі можливі лазівки для рейдерів.

І це стосується не лише нерухомості, але і земельних ділянок, які або перебувають, або перебували в державній власності. Ризики з землею не менш, а інколи і більш високі. Бізнес може вкластися в землю, потім проінвестувати і побудувати великий об’єкт, а ділянку можуть просто забрати. Наприклад, признавши договір про оренду або купівлі-продажу землі недійсними.

— Тут ми повертаємося до питання зовнішніх факторів, коли ризики можуть йти не від партнера, а від влади.

— За роки становлення ринку з боку владних структур системно нічого не змінилося. Навіть якщо у вас немає партнера і в проекті ви єдиний власник, то забрати активи можуть спробувати конкуренти, причому дуже часто у колаборції з представниками влади. Система не змінюється – не залежно від вектора розвитку країни. І спроби, скоріше за все, будуть завжди, принаймні, років так 10-15 – це точно.

Буває, «шлейф» таких відносин з державою був у продавця активу достатньо давно, але він був. А в ході звичайного due diligence юристи просто не шукають так глибоко, тому ризиків і не бачать. А потім з’язовується, що попередній власник «якось не так» уклав договір з державою, і в результаті недійсною визнається уся ланка угод. І ось ви вже без цінного активу і витрачаєте величезні гроші на спроби його повернення. А це – судові витрати, витрати на юридичну підтримку, піар, роботу з медіа, сюди ж додамо неотриманий прибуток. Хоча, знов ж таки, усе можна було закріпити на стадії «нуль».

Але, як правило, шукати вирішення конфлікту в Україні бізнес починає лише тоді, коли компанія «попала». Мабуть, це щось у людській природі.

— Як діють при рейдерстві ззовні?

— Зазвичай з’являється невеликий, здавалося б, не пов’язаний з усім бізнесом, запит. Наприклад, нотатка у ЗМІ, якийсь запит про перевірку і т.д. Власники схильні не надавати значення таким сигналам, розглядають їх як щось окреме від усього бізнесу або одиничний випадок. Але по факту, як тільки-но надходить перший подібний запит, навіть один, маленький, ми вже розуміємо, до чого це може призвести. За кожною такою точкою входу є своя кінцева мета.

Іноді ми одразу ж виставляємо охорону на об’єкті, запускаємо цілодобовий моніторинг реєстрів, медіа. Тому що на «профілактику» рейдерства витрачаються копійки, а якщо ви вплутаєтеся у війну, то це величезні витрати і ризики, що об’єкта у вас може і не бути.

Рейдерство з боку владних структур може бути через кримінальні справи, через перевірки, виявлення порушень норм проведення будівельних робіт і багато іншого. Вони все одно отримають доступ до важливих документів (через так звану виїмку документів).

Якщо ви опрацюєте такий сигнал «з нуля», то зможете уникнути проблем, і навіть кримінальних справ. Це як хвороба, яку можна лікувати на ранній стадії (тоді це достатньо швидко і мінімальні витрати), а можна запустити і дочекатися ускладнень (тоді дорого, без гарантій, іноді навіть з можливістю летального результату).

Але якщо компанія все ж таки опиниться в конфлікті, його просто необхідно пройти правильно. Тоді компанія «на виході» у якості бонусу отримує імідж непримиренного бійця. Щоб усі бачили, що на такого краще не нападати. Що це дає? Це дає зменшення проблем у майбутньому. Рейдери просто не захочуть зв’язуватися з таким бізнесом, так як цей буде битися до кінця. Легше знайти інший, більш слабкий.

— Кажуть, краще за всього оперативно «роздмухати пожежу» в усіх ЗМІ, повідомити про атаку…

Для опрацювання в нас достатньо багато інструментів, і не варто думати, що захист від рейдерів зводиться лише до PR і простої юридичної підтримки. Юридичні інструменти при рейдерстві – це як спис. Одним списом бій виграти неможливо. Повинен бути арсенал, причому дуже різноманітний. А щоб зрозуміти, як задіяти різні інструменти, що ефективно виграти не бій, а битву, – ось на це потрібно витратити життя.

Ми використовуємо PR, GR, корпоративні тренінги, репутаційні практики, коучинг. При цьому, на різних етапах конфлікту застосовуються різні інструменти і їх комбінації.

Що стосується PR, то використовувати даний інструмент потрібно також дуже обережно. Використовувати PR можна тоді, коли у вас на руках є усі підтвердження, що маєте рацію, а у вашого опонента – немає. Тому що PR дуже тонкий інструмент, і неправильне його використання, або не на тій стадії, може бути обернений проти вас. Не можна також сподіватися лише на юридичну частину питання, повідомляючи про перемоги в судах: як показує практика, це може не давати ніяких відчутних результатів.

— Нас прочитають сьогоднішні партнери, можливо, замисляться про свої домовленості і їх наслідки. Як вони повинні вчинити?

— Звичайно, як я сказала, краще за всього прописати все ще на старті. Але якщо у них дійсно партнерські відносини, то яка різниця, коли їм сісти за стіл переговорів – у майбутньому чи вже зараз? Якщо один з партнерів відмовиться, це каже вже про те, що питання конфлікту – це лише питання часу. Можливо, після таких переговорів партнерам доведеться розійтися, але з урахуванням інтересів обох сторін. Або один з них ризикує втратити все. Але сісти і домовитися чесно можна завжди. Просто потрібно підібрати правильний момент і правильні аргументи. Показати обом партнерам невигідність війни. І дуже часто такі переговори допомагають уникнути обом сторонам непотрібних і витрат, і конфліктів. Причому важливо пам’ятати, що у серйозному конфлікті дуже важко реально прорахувати як суму, яка буде витрачена на сам конфлікт, так і те, хто ж вийде переможцем із цього протистояння. Тому мирне вирішення можливого конфлікту для партнерів – це в першу чергу економія.

«S&P Investment Risk Management Agency» володіє винятковими авторськими правами на дану статтю. Автор має виняткове право контролювати використання даного матеріалу, що означає заборону на використання даної інформації без його згоди. Під інформацією маються на увазі тексти, фото, малюнки, інші матеріали. Будь-яке використання матеріалів з даної статті без письмової згоди автора заборонено. Під використанням мається на увазі копіювання, адаптація, рерайтинг, модифікація, і тому подібне. У випадку виявлених порушень, автор має право на захист авторських прав у порядку, передбаченому ст. 50-53 Закону України «Про авторське право та суміжних правах». 

Найгучнішою новиною за останній час стала інформація про обшуки і здійснення тиску на великий бізнес зі сторони Генеральної прокуратури України. Так, 16 березня, компанія «Нова Пошта» повідомила в мережі про проведення Генеральною прокуратурою одночасних обшуків в офісах та складських приміщеннях компанії в таких містах як Київ, Дніпро, Одеса, Львів і Полтава. Згідно заяви прес-секретаря ГПУ Лариси Саган, обшуки були проведені в рамках кримінального провадження, початого по факту перевищення службових повноважень посадовими особами компанії ТОВ «Нова Пошта» та інших споріднених підприємств за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених ч.2 ст. 212 КК України (зловживання владою або службовим положенням) і ч.3 ст. 212 КК України (ухилення від сплати податків в особливо великих розмірах).

Складно давати оцінку будь-якому конфлікту, коли ти не знаходишся всередині і не маєш на руках документів, які можуть свідчити про наявність порушень зі сторони правоохоронних органів. Виходячи з нашого досвіду, сьогодні достатньо успішно працює схема, коли правоохоронці на рівному місці створюють проблеми будь-якій компанії, а інколи фактично руйнують бізнес відкриттям кримінальних проваджень і здійсненням слідчих дій.

На сьогодні, чинним законодавством передбачена система, згідно якої кожна людина має право звернутися в правоохоронні органи із заявою про злочин. При цьому, чинний закон зобов’язує правоохоронців внести відомості, викладені в такій заяві, в Єдиний реєстр досудових розслідувань (ЄРДР). На практиці доволі часто замість заяв про злочини, підставою для внесення відомостей про злочин виступають рапорти СБУ, співробітників Державної фіскальної служби (ДФС), та інші «цікаві документи». Такі рапорти можуть містити будь-яку інформацію або факти, свідками яких нібито виступали вищевказані особи. Наприклад, в нашій практиці було навіть «дослідження по факту несплати податків», складене співробітниками ДФС.

Ми у своїй практиці стикалися з настільки широким спектром таких «повідомлень про злочини», що, мабуть, вже можна написати книгу. У нашій практиці були кримінальні провадження, початі на підставі рапорту, автор якого нібито був свідком того, як давали хабар, рапорту про несплату податків або про неякісну продукцію. Дуже часто, за такими рапортами відкривається кримінальне провадження вже по відношенню до конкретної юридичної особи або його керівників, а відомості про злочин, внесені в ЄРДР, свідомо класифікуються за ч.2 або ч.3 відповідної статті Кримінального кодексу України. Така кваліфікація збільшує ступінь тяжкості злочину і автоматично надає правоохоронним органам повноваження здійснювати негласні слідчі дії відносно посадових осіб обраної компанії.

Чинним законодавством передбачено дуже багато варіацій негласних слідчих дій, про які багато бізнесменів навіть ніколи не чули і не мають поняття, як вони реалізуються. Працівниками силових структур застосовується широкий спектр слідчих дій, починаючи від аудіо-, відеоконтролю і спостереження за встановленою особою, і закінчуючи обшуком житла. Але ці види негласних слідчих дій застосовуються не так часто. Найбільш розповсюдженими є прослуховування, запис і протоколювання телефонних розмов особи або осіб, які підозрюються у скоєнні злочину. Цей вид негласних дій починається на ранній стадії справи, а право на їх проведення надає суд. Разом з тим, такі рішення судів ви ніколи не знайдете, оскільки, згідно чинного законодавства, вони просто не підлягають внесенню в реєстр судових рішень. Тому особа, відносно якої проводяться слідчі дії, зі 100% вірогідністю знати про них не буде.

Також, часто використаними слідчими діями є зняття інформації з серверів мобільних операторів, отримання списку викликів за достатньо значний період часу і текстів смс-повідомлень.

Такі слідчі дії проводяться на підставі постановлення суду. Вони потрапляють до реєстру із значним запізненням і в них закрита особиста інформація фігурантів. Знайти їх можна лише у тому випадку, якщо компанія знає про відкрите кримінальне провадження або здійснює постійний моніторинг інформації і за певними ознаками приходить до висновку, що така дія проводиться саме по відношенню посадових осіб. Знайти та розпізнати таку інформацію на початковій стадії розслідування дуже складно. У 95% випадків компанія дізнається про те, що відносно неї або її посадових осіб розпочато кримінальне провадження, вже коли проводиться обшук. Про факт проведення обшуку бізнес також не має можливості дізнатися завчасно, оскільки рішення, яким надається дозвіл на проведення обшуку, не оприлюднюються в Єдиному реєстрі судових рішень.

Виходячи з нашого досвіду, окрім вказаних вище слідчих дій, які застосовуються до бізнесу, популярні також: тимчасовий доступ до речей та документів, розкриття банківської таємниці (доступ до банківської інформації), допит, огляд. При цьому, достатньо часто, роблячи огляд, правоохоронці проводять інші, не передбаченні КПК дії, а саме вилучення зразків товарів для проведення досліджень і тому подібне. Важливо зауважити, що обшуки і огляди можуть проводитися безліч разів, як відносно самої компанії, так і відносно її клієнтів і споріднених компаній у рамках все однієї і тієї ж  кримінальної справи.

На жаль, сьогодні можна констатувати той факт, що бізнесу в Україні достатньо складно «відбитися» від неправомірних повідомлень про злочин, а виведення конфлікту у публічну площину не є запорукою його успішного рішення в найкоротші терміни. Бізнес вимушений проявити винахідливість, щоб довести свою правоту і відстояти право на ведення діяльності в нашій країні. Для цього потрібно застосовувати увесь спектр наявних інструментів, і PR є лише одним з них. Процес доведення, що ти не верблюд, для бізнесу може складати місяці і навіть роки. Діяти в рамках правового поля – єдиний правильний шлях для рішення конфліктів такого рівня складності, оскільки саме це є основою для змін усієї недосконалої правової та державної системи. Цього принципу повинні дотримуватися усі гравці ринку, без винятку. І тільки у такому випадку бізнес-клімат зміниться.

І тим особам, які звикли вести справи за старими правилами, не залишиться місця у новому екологічному середовищі. Буде невигідно створювати проблеми, якщо не залишиться охочих їх вирішувати поза чинних норм і правил. Система зміниться тоді, коли усі гравці ринку будуть стояти один за одного, а не грати роль сторонніх спостерігачів, які спостерігають, як «тонуть» їх соратники по ринку або конкуренти, адже завтра на їх місці вже можуть бути вони. Однак, сьогодні, на жаль, продовжує діяти принцип «один в полі воїн».

Сподіваємося, що випадок з конфліктом компанії «Нова Пошта» стане винятком із правил.

Ексклюзивно для бізнес-видання L.Daily

«S&P Investment Risk Management Agency» володіє винятковими авторськими правами на дану статтю. Автор має виняткове право контролювати використання даного матеріалу, що означає заборону на використання даної інформації без його згоди. Під інформацією маються на увазі тексти, фото, малюнки, інші матеріали. Будь-яке використання матеріалів з даної статті без письмової згоди автора заборонено. Під використанням мається на увазі копіювання, адаптація, рерайтинг, модифікація, і тому подібне. У випадку виявлених порушень, автор має право на захист авторських прав у порядку, передбаченому ст. 50-53 Закону України «Про авторське право та суміжних правах». 

Микола Сюткін, CEO та засновник S&P Investment Risk Management Agency, про те, чому у таку потенційну країну, як Україна, немає потоку іноземних інвестицій і що необхідно зробити для того, щоб змінити ситуацію.

Українська компанія S&P Investment Risk Management Agency, яка спеціалізується на комплексних рішеннях у сфері бізнесу, ділиться досвідом, запевняючи, що чудес не буває. Не існує жодного настільки ефективного інструменту, здатного одним дотиком вирішити проблему в компанії. У захисті інтересів бізнесу результативним може бути лише застосування їх комплексу – GR, PR, кризових комунікацій, юридичних та управлінських інструментів. Саме S&P Investment Risk Management Agency може надати такий багаторівневий захист інвесторам в Україні і навчити, як уникнути помилок та мінімізувати ризики.

Про все це Микола розповів в інтерв’ю LDaily, виходячи з власного досвіду та успішно реалізованих кейсів своєї компанії. Це була захоплююча бесіда «без краваток».

LDaily: У 2017 році Україна піднялася на чотири позиції у міжнародному рейтингу Doing Buisness і займає тепер 76 місце зі 190 країн. Чи означає це, що прогноз зі зміни балансу українських та закордонних інвестицій, а також можливості для припливу ПІІ в економіку України у 2018 є сприятливим?

М. Сюткін: На мій погляд, позитивні зміни позиції України у будь-яких рейтингах, навіть дуже впливових, буде означати лише той факт, що вона може попасти у поле зору потенційного інвестора, але поки що лише як можливий об’єкт інвестування. Остаточне ж рішення фінансисти приймають не на основі рейтингів, форумів та обіцянок уряду країни. Воно приймається тільки після детального аналізу бізнес-середовища і потенційних ризиків. Дуже часто, сигналом для рішення про входження на новий ринок для інвестора є successful story інших великих гравців.

І, навпаки, жодне місце у рейтингу не змусить прийти інвестора у ту країну, де бізнес страждає від рейдерства, неправомірних дій правоохоронних або інших контролюючих органів. Якщо вищевказані ризики мінімальні і фінансові показники сприятливі, то великі закордонні гравці будуть стояти в черзі, незалежно від рейтингу країни. Тому, для отримання потоку іноземних фінансів необхідно формувати імідж держави і показувати конкретні приклади успішних інвестицій. Це як мінімум, а як максимум – створювати комфортні і зрозумілі умови ведення бізнесу саме для закордонного інвестора, починаючи з захисту права власності, оподаткування, і закінчуючи спрощенням бюрократичних процедур.

LDaily: Яким ризикам піддаються іноземні інвестори, які починають роботу в Україні, і як їм цих ризиків уникнути?

М. Сюткін: Україна за замовчуванням є країною з високими ризиками. Але разом з тим, не можна не брати до уваги, що розмір прибутку, який можна отримати в нашій країні, значно перевищує стандартні відсотки, які іноземні компанії можуть отримати в інших європейських країнах. Я свідомо роблю акцент саме на європейських, так як Україна є унікальною за своєю локацією, в першу чергу для європейських інвесторів.

При визначенні інвестиційної привабливості нашої країни, не можна не враховувати значні географічні масштаби України (найбільша в Європі). Чисельність населення на сьогоднішній день, за різними даними, складає 39-43 мільйонів людей, висока ступінь освіченості, а вартість робочої сили – мінімальна порівняно з європейськими країнами.

Плюсів у нашої країни дуже багато, але вони зараз дійсно нівелюються тими ризиками, від яких реально страждає не лише іноземний, але й вітчизняний бізнес. До основних ризиків ми відносимо втрати інвестицій та/або активів на території України. Другими за списком, але не за значимістю є конфлікти з українськими партнерами, які, як наслідок, також можуть призвести до втрати активів та/або бізнесу. Третім суттєвим ризиком на сьогоднішній день є конфлікти з державними органами, особливо за участю правоохоронних структур.

Питання ризиків достатньо ємке та глибоке, у нас навіть розроблений спеціальний тренінг для CEO іноземних компаній, на якому ми показуємо види ризиків, їх рівні, помилки. І, головне, навчаємо інвесторів, як їх уникнути і мінімізувати вже існуючі. У будь-якому випадку, незалежно від складнощів, які присутні в нашій країні, не можна не брати до уваги, що в Україні достатньо довгий час успішно функціонує великий і середній іноземний бізнес. Причому, в абсолютно різних галузях. Але слід відмітити, що успішним буде той бізнес, який витратив час на вивчення нового бізнес-середовища, провів аналіз ризиків, а також здійснив їх мінімізацію. Зрозуміло, що бізнес не може провести такий об’єм роботи самостійно. Тому для успішності заходу, необхідна командна гра із залученням експертів на усіх етапах реалізації інвестиційного проекту, а також тісна співпраця з локальними і міжнародними бізнес-асоціаціями.

LDaily: Захист інвесторів є дуже важливою темою для нашої країни. Які, на Вашу думку, інструменти їх захисту є ефективними?

М. Сюткін: На жаль, немає якоїсь чарівної пілюлі чи якого-небудь одного інструменту, який ефективно і ефектно знімить проблему компанії в один дотик. В процесі побудування і реалізації захисту бізнесу, ми застосовуємо різноманітні інструменти, такі як GR, PR, кризові комунікації, кризовий менеджмент, коучинг, менторство, управлінські та юридичні інструменти, які мікшируються в залежності від складності завдання. Побудування повноцінного захисту – це багаторівневий процес, який індивідуально розроблюється під кожний кейс. І повірте, дуже часто ті інструменти, які працювали в одній справі, можуть стати абсолютно неефективними в іншій. Це нагадує мені змагання IronMan, у яких немає і не може бути двох однакових стартів. В них доводиться щоразу змінювати тактику, стратегію, проявляти креативність вже у процесі гонки, в залежності від вихідних даних на конкретний день і навіть час старту.

У будь-якому випадку, ми – за системний фундаментальний підхід, який дозволяє бізнесу відчувати себе safe у такому непростому бізнес-середовищі, як Україна. Ще хочу звернути увагу, що чинне законодавство України дає бізнесу достатньо інструментів для захисту своїх прав, питання лише в умінні правильно ними скористатися. І ось якраз у цьому частіше всього і криється проблема. У корені не згоден із думкою, що законодавство України слабке в питанні захисту іноземного інвестора. Воно достатньо прогресивне, а ось його імплементація – дійсно, дуже слабка. Але з цим можна працювати.

LDaily: Боротьба з корупцією, у тому числі і в секторі нерухомості, як і раніше, одна з найважливіших завдань для держави. Щоби Ви порадили інвестору, який починає бізнес в Україні?

М. Сюткін: Однозначною порадою буде діяти лише в правовому полі, не приймати некоректні «правила гри», як би вам не намагалися їх нав’язати або подати під тим «соусом», що лише так і не інакше можна вести бізнес в Україні. Це неправда. Існує безліч успішних прикладів підприємницької діяльності в нашій країні, причому чесних, прозорих та законних. Вже почавши грати «за правилами» інших, дуже складно буде їх змінити. Але навіть у цьому випадку, вихід є, головне, прийняти для себе рішення – раз і назавжди діяти тільки в рамках закону. І знаєте, з фінансової точки зору, така стратегія виявляється набагато раціональнішою, ніж нав’язана ззовні помилкова позиція.

LDaily: Бізнес – це не тільки робота з активами і захист інвестицій, бізнес – це перш за все люди. Що Ви можете сказати про партнерство, і що порадите інвесторам у налагодженні партнерських відносин?

М. Сюткін: Будь-який бізнес шукає партнерства, особливо при входженні на нові ринки. І це нормально. Партнерство з локальним бізнесом полегшує входження іноземному інвестору у нове економічне середовище, допомагає встановити нові зв’язки, успішно реалізувати проект і так далі. Партнерство в деяких проектах просто необхідне, але разом з тим необхідно включати раціоналізм та прагматизм, – як у процесі вибору партнера, так і у процесі оформлення партнерства.

Моя порада буде наступною: успішне партнерство в Україні (мабуть, і не лише) буде лише у випадку створення правильної системи «стримувань і противаг», яка просто не допустить порушення домовленостей одним партнером, або зробить це просто невигідним. Розумний підхід в оформленні відносин у партнерстві – запорука мінімізації корпоративних та/або рейдерських конфліктів.

Згідно з нашою аналітикою, саме помилки при оформленні партнерських відносин у 95% випадків призвели до втрати активів. Тому мінімізація можливих інвестиційних ризиків відбувається на стадії «нуль», тобто ще до входження в інвестиційний проект. Правильне входження в інвестиційний проект – це запорука успішної його реалізації.

«S&P Investment Risk Management Agency» володіє винятковими авторськими правами на дану статтю. Автор має виняткове право контролювати використання даного матеріалу, що означає заборону на використання даної інформації без його згоди. Під інформацією маються на увазі тексти, фото, малюнки, інші матеріали. Будь-яке використання матеріалів з даної статті без письмової згоди автора заборонено. Під використанням мається на увазі копіювання, адаптація, рерайтинг, модифікація, і тому подібне. У випадку виявлених порушень, автор має право на захист авторських прав у порядку, передбаченому ст. 50-53 Закону України «Про авторське право та суміжних правах».

Своєю думкою відносно дій екоінспекції на прикладі кейсу у порту «Південний» і попередніх скандалів з затримкою вантажів в українських портах, у колонці для Hubs, поділилася співзасновник і радних з інвестиційних ризиків S&P Investment Risk Management Agency Наталія Осадча:

Останнім часом представниками бізнес-середовища усе частіше обговорюються випадки незаконних дій і зловживань повноваженнями з боку Державної екологічної інспекції України. Не дивлячись на те, що часто вони підкріплені фактами, офіційну заяву про дані прецеденти в пресі з’являються вкрай рідко.

Минулого року, наша компанія зіткнулася зі справою про неправомірні дії з боку Державної екоінспекції Північно-Західного регіону Чорного моря по відношенню до одного з наших клієнтів. Він (клієнт) виступав власником вантажу. У цьому кейсі за створенням «креативної» схеми зупинки судна з вантажем стояла вищезгадана держслужба. S&P Investment Risk Management Agency спеціально присвятило цьому конфлікту статтю. У ній ми детально описали, яким чином панове екологи підмінюють поняття і як їм вдається «знаходити» масу всіляких причин для затримання суден.

Зовсім недавно в засоби масової інформації потрапив і інший випадок про неправомірні дії співробітників інспекції. Яким було наше здивування, коли, після вивчення документації по справі, ми виявили в конфлікті сліди «креативу» Державної екологічної інспекції Північно-Західного регіону Чорного моря. Суть нещодавнього конфлікту, як вказує заступник директора ПАТ «Одеський припортовий завод» Микола Щуріков, полягає в свідомому порушенні чинного законодавства з боку екологів.

Вивчивши факти і документи, надані Миколою Щуриковим, стає очевидним факт того, що екологічна інспекція знову стала причетною до простою суден, на цей раз вже в порту «Південний». В даний інцидент було залучено 5 суден, завантажених аміаком, власники яких зазнали колосальні збитки у загальному розмірі близько 424 тисяч доларів США.

Напрошується питання: яким чином екологам вдається створювати умови для простою суден? Відповідь проста: вони застосовують достатньо банальну схему, яка, на їх думку, «прикриває» усі незаконні дії. Дана схема була використана як у нашому випадку, так і у послідуючому (щоправда з деякими нюансами, так як на судах знаходилися різні типи вантажів). Ця держструктура підмінює два зовсім різних поняття і під різними приводами «знаходить» порушення природоохоронного законодавства.

У нашому випадку фігурував уявний факт викиду забруднених баластових вод. У другому випадку – неузгодження карти навантаження вантажу з екологічною інспекцією. Згідно чинного законодавства, при виявленні факту порушення природоохоронного законодавства, екологи зобов’язані скласти протокол про адміністративне правопорушення, виписати адміністративний штраф і на цьому все. Але екоінспекція достатньо вільно «трактує» свої повноваження.

Посилаючись на факт адміністративного порушення (у нашому випадку), в документах інспектори проставили відмітку про не проходження екологічного контролю. А у другому випадку (з «ОПЗ» – Ред.) – і зовсім відмовилися приймати документи. Як думаєте, чи зможе судно пройти митний контроль при наявності штампу «Радіологічний контроль ввезення/вивезення заборонено» (як було в нашому кейсі), або при не проходженні екологічного контролю (як було в кейсі суден з аміаком в порту «Південний»? Відповідь очевидна – звичайно ж ні.

У нашому випадку, екологи проставили штамп, чим, по факту, зупинили судно ввечері у четвер (напередодні вихідних). Нам знадобилося три дні, щоб відправити судно, але загальна кількість днів на той момент вже склала більше 5-ти. Судновласник поніс збитки у розмірі 100 000 доларів (не рахуючи втрат вантажовласників). У випадку з портом «Південний», збитки були значно більші.

І найцікавіше, що, відпускаючи судна з великими фінансовими втратами, співробітники інспекції та її керівництво усіляко заперечують порушення, посилаючись на невизначеність чинного законодавства. Інспектори, через яких бізнес втрачає сотні тисяч доларів, продовжують працювати далі.

Подібних випадків з Державною екологічною інспекцією України сотні, а розголосу придаються лише одиниці. До тих пір, поки екологічність ведення бізнесу не буде в пріоритеті в екологів, такі ситуації будуть мати місце.

Вищеописані ситуації показують, що в Україні бізнес поки не готовий захищати свої права в рамках правового поля. На ринку ще дуже мало консультантів, які допомагають компаніям впоратися з кризовими ситуаціями правильними, екологічними інструментами.

Але останній випадок все ж вселяє надію на те, що починає формуватися бізнес, готовий відкрито заявляти про свої права і діяти законними інструментами: залучати до відповідальності чиновників, які «креативлять» і зловживають повноваженнями і відстоювати свою правоту. Це є цінним як для суспільства, так і для держави в цілому. Такі компанії формують правильні «правила гри». І лише змінив існуючі правила ведення бізнесу, можна говорити про те, що в Україну прийдуть великі іноземні інвестори.

«S&P Investment Risk Management Agency» обладает исключительными авторскими правами данную статью. Автор имеет исключительное право контролировать использование данного материала, что означает запрет на использование данной информации без его согласия. Под информацией понимаются тексты, фото, рисунки, другие материалы. Любое использование материалов с данной статьи без письменного согласия автора запрещено. Под использованием понимается копирования, адаптация, рерайтинг, модификация и тому подобное. В случае выявленных нарушений автор имеет право на защиту авторских прав в порядке, предусмотренном ст. 50-53 Закона Украины «Об авторском праве и смежных правах».

Інвестиції нових великих зарубіжних гравців сприяють зміцненню економіки країни і допомагають вийти на стабільний рівень розвитку. Поки, в очах потенційних інвесторів, Україна не відноситься до розряду інвестиційно-привабливих держав. У чому полягає проблема, і чому такі великі закордонні гіганти, як Starbucks та IKEA, до сих пір не вийшли на вітчизняний ринок? Відповідає Микола Сюткін, керуючий партнер S&P Investment Risk Management Agency.

Все частіше, великі іноземні компанії, які протягом певного періоду були представлені на нашому ринку, «згортають» бізнес і йдуть з України. За даними з відкритих джерел, лише за останні три роки так вчинило більше 27 іноземних компаній з різних галузей: Honda, Peacocks, Mexx, River Island, Praktiker, Logitech, та інші.

Рішення про вихід на український ринок, потенційний інвестор може приймати роками. Наприклад, європейський «гігант» IKEA «роздумує» над цим ще з 2005 року, не дивлячись на економічно-привабливі і явні переваги від ведення бізнесу на вітчизняному ринку.

«Темні» правила ведення бізнесу

Основна проблема України полягає в «заплутаних» правилах ведення бізнесу, а саме – корупції на усіх рівнях. Якщо іноземний інвестор веде прозорий бізнес, це не означає, що рано чи пізно, компанії не доведеться стикнутися з проблемами, іноді – навіть кримінального характеру. Ось і виходить, що бізнес «по-білому» в Україні можна порівняти із воєнними діями, і далеко не кожен інвестор готовий «тримати» таку оборону.

Фактори страху

Рішення закріпитися на українському ринку не базується виключно на фінансових показниках або гарантійних зобов’язань держави. Інвестори ретельно вивчають ринок, аналізують поведінку великих гравців і дивляться на реальні кейси. Якщо, наприклад, вони зіткнуться із випадками порушення кримінальної справи або рейдерського захоплення великої компанії, це і стає вирішальним фактором. Компанія повинна відчувати себе у безпеці, мати гарантії збереження права власності і імунітет до необґрунтованого кримінального переслідування.

Ризики високого рівня

Придбання об’єкту нерухомості в Україні та/або вступ у партнерство з українською стороною – high level risks. Навіть досвідченним фахівцям не завжди під силу їх мінімізувати. Якщо на одну чашу терезів покласти привабливу ціну, а на іншу – можливу втрату об’єкту через пару років, то на користь якого фактору буде перевага? Найчастіше, великі компанії не готові ризикувати своїми активами і позитивною репутацією через невдалу спробу ведення бізнесу в Україні. Тому, вони зупиняють свій вибір на франчайзингу. Даний вид ризиків відноситься до категорії ризиків з бізнес-партнером. За рівнем значущості вони нижче попереднього, але можуть ставити під загрозу права інвестора на передачу українській стороні прав користування об’єктами інтелектуальної власності, комерційного досвіду та ділової репутації.

Для того, щоб закордонна компанія могла вести успішний бізнес в партнерстві в Україні, необхідно ще на «стадії нуль» уважно поставитися до формування коректних «правил гри» і прорахувати усі можливі ризики наперед.

«S&P Investment Risk Management Agency» володіє винятковими авторськими правами на дану статтю. Автор має виняткове право контролювати використання даного матеріалу, що означає заборону на використання даної інформації без його згоди. Під інформацією маються на увазі тексти, фото, малюнки, інші матеріали. Будь-яке використання матеріалів з даної статті без письмової згоди автора заборонено. Під використанням мається на увазі копіювання, адаптація, рерайтинг, модифікація, і тому подібне. У випадку виявлених порушень, автор має право на захист авторських прав у порядку, передбаченому ст. 50-53 Закону України «Про авторське право та суміжних прав»

Наталія Осадча: співзасновник S&P Investment Risk Management Agency, Наталія Осадча, про основні фактори ризику, найтиповіші помилки і можливостях захиститися від рейдерів.

Проблема незаконного захоплення контролю над підприємством – рейдерство – в останні роки стала знову актуальною. Розквіт рейдерства в Україні прийшовся на нульові роки, а ось початок 2010-х був відносно спокійний. У цей період єдиними рейдерами в країні була «родина» біглого президента України Віктора Януковича і його наближені. Вони не обтяжували себе дотримуванням будь-яких формальностей, а повністю підконтрольні «донецькому клану» прокуратура, суди, СБУ і МВС зводили нанівець можливість власників відстояти свій бізнес. Після Революції Гідності, ситуація дещо покращилася, але проблема силового захоплення контролю та незаконної передачі прав власності залишається актуальною. Гарна новина – нині принаймні є можливість спробувати відстояти свої інтереси. 

Як підстрахуватися від спроби рейдерського захоплення і що робити, якщо атака вже почалася, RAU розповіла Наталія Осадча, співзасновник S&P Investment Risk Management Agency.

— Як часто і чому в Україні відбуваються рейдерські захоплення? З чим це пов’язано?

— У наші дні рейдерство в Україні, на жаль, стало нормою і майже невід’ємною складовою ведення бізнесу. Особливо ця проблема зачіпає сферу рітейлу і нерухомості. Тільки за останні декілька років були скоєнні десятки захоплень об’єктів комерційної нерухомості (можна згадати ситуацію з львівським ТРЦ Victoria Gardens і київським ТРЦ SkyMall – ред.). Деякі з них стали настільки резонансними, що стали певними маркерами України як інвестиційно-ризикової держави. Аналізуючи теперішню ситуацію в країні, я не бачу передумов до зменшення рейдерських захоплень найближчим часом.

З причин, які сприяли появі і розвитку даного явища, можна виділити:

1. Нестабільну політичну ситуацію в Україні, часту зміну високопосадових чиновників, керівників правоохоронних органів і так далі;

2. Корупцію на усіх рівнях, у тому числі, у правоохоронних органах та судах;

3. Здійснення рейдерських атак із залученням державних і правоохоронних органів; 

4. Відсутність реального механізму і практики притягнення до кримінальної відповідальності за рейдерство;

5. Відсутність культури ведення чесного бізнесу. Важливим фактором в даному аспекті є неготовність бізнесменів, які ведуть бізнес в Україні, «грати» чесно.

 — Які помилки частіше всього допускають українські компанії у подібних ситуаціях?

— Кожне рейдерське захоплення унікальне. Вкрай рідко зустрічаються два однаково організованих і реалізованих захоплення. Це як бій, сценарій якого змінюється у залежності від тактики противника. Тим не менш, виходячи з нашої практики, можна виділити загальні тенденції і характеристики, які можуть послужити причиною рейдерського захоплення.

Перше, про що важливо пам’ятати – те, що об’єктом рейдерського захоплення стають не усі підприємства. Його причиною можуть бути наступні обставини:

1. Наявність у власності компанії великого об’єкту нерухомості та/або об’єктів інтелектуальної власності, а також бізнесу у будь-якому вигляді, який приносить стабільний дохід;

2. Наявність у підприємства помилок/обставин, які можуть послужити причиною захоплення. Саме це спонукає рейдерів атакувати, ототожнюючи підприємство з легкою здобиччю.

Будь-яке рейдерське захоплення розраховане на швидкість. Атака цікава замовникам тільки за умови максимально швидкого проведення, перш за все, з «фінансової» точки зору. Первинна мета рейдерів – отримання повного фізичного контролю над об’єктом, вторинна – отримання фінансового контролю. При такому положенні справ, рейдеру вже не важливо, як довго триватиме конфлікт, адже він використовує не особисті ресурси, а кошти захопленого об’єкту. «Жертва» атаки буде «знекровлена» і їй доведеться вкладати у цю «війну» як особисті, так і займані кошти. Так, протистояння може тривати роками, протягом яких рейдер буде продовжувати отримувати дохід від захопленого об’єкту.

В цілому, захист від серйозної рейдерської атаки – процес довгий і фінансово затратний. Одна наша справа із захисту великого об’єкту нерухомості в Києві тривала п’ять років. Об’єкт був повернутий під контроль нашого клієнта, але його фінансові втрати виявилися колосальними. Далеко не кожна компанія може фінансово витримати такий бій. Наш кейс скоріше був винятком.

Як показує практика, якщо рейдер «заходить» на об’єкт і отримує контроль над фінансовими потоками, він проводить «маніпуляції», через які усунути його з цього об’єкту практично неможливо. Не варто забувати, що великі рейдерські захоплення здійснюються за активної участі правоохоронних та/або державних органів, що суттєво ускладнює спроби повернення неправомірно захопленого об’єкту.

Яскравим прикладом усього вищезгаданого є  гучний кейс компанії Arricano. Ведучий девелопер торгових центрів вже більше п’яти років безуспішно намагається повернути собі контроль над ТРЦ Sky Mall. Не дивлячись на те, що Arricano має на руках багаточисленні рішення Лондонського Комерційного Арбітражного Суду, виконати їх на даний момент в Україні практично неможливо. Особливо ускладнює процес те, що у конфлікт залучені чиновники на достатньо високому рівні.

— Як рітейлеру захистити свій бізнес?

— Якщо бізнес-проект здійснюється в партнерстві, ще на «стадії нуль» варто уважно поставитися до формування коректних «правил гри». Необхідно відразу прорахувати і вірно побудувати систему «стримувань і противаг», яка зробить неможливою або невигідною «зраду» та/або захоплення бізнесу одним з партнерів. За статистикою, одним з найрозповсюдженіших видів рейдерства є той, який починається з корпоративного конфлікту.

Тому наша основна порада полягає в наступному: ще на стадії обговорення бізнес-проекту підходьте до питання інвестування фундаментально. Це допоможе інвестору значно мінімізувати репутаційні і фінансові втрати у майбутньому.

— Профілактика: чого краще уникати?

— Перше: ігнорування/не оскарження результатів перевірок контролюючих органів, які встановили факт неправомірних дій підприємства, на якому був зареєстрований об’єкт.

Друге. Ігнорування порушення кримінальної справи відносно контрагенту, який продав об’єкт нерухомості та/або посадової особи/органу, який прийняв рішення про продаж об’єкту. Видача слідству оригіналів правовстановлюючих документів.

Третє. Видача підприємством, на якому зареєстрований об’єкт нерухомості, боргових цінних паперів із строком платежу «за пред’явленням».

Четверте. Первинна приватизація об’єкту нерухомості та/або викуп об’єкту в органів державної влади/місцевого самоврядування без реалізації послідуючої схеми мінімізації юридичних ризиків.

П’яте. Непереоформлення правовстановлюючих документів на об’єкт та/або статутних документів: не змінено назву підприємства, не отримано нове свідоцтво на право власності, не змінені технічні характеристики об’єкту після проведення реконструкції і т.п.

Шосте. Передача частини корпоративних прав підприємства, на якому зареєстрований об’єкт, третім особам: директорам, головам правління і т.п.

Сьоме. Розподіл часток між бізнес-партнерами за принципом «60/40» або «51/49» у тому випадку, якщо керівник підприємства перейшов на сторону учасника – власника 51-го % статутного фонду.

Восьме. Купівля-продаж корпоративних прав підприємства, на якому значився об’єкт нерухомості (викуплений у держави), без належної оцінки юридичних ризиків. Відсутність процедур з мінімізації ризиків.

Дев’яте. Суто юридичні помилки/неточності при веденні бізнесу, особливо при заключенні угоди та/або після її заключення.

«S&P Investment Risk Management Agency» володіє винятковими авторськими правами на дану статтю. Автор має виняткове право контролювати використання даного матеріалу, що означає заборону на використання даної інформації без його згоди. Під інформацією маються на увазі тексти, фото, малюнки, інші матеріали. Будь-яке використання матеріалів з даної статті без письмової згоди автора заборонено. Під використанням мається на увазі копіювання, адаптація, рерайтинг, модифікація, і тому подібне. У випадку виявлених порушень, автор має право на захист авторських прав у порядку, передбаченому ст. 50-53 Закону України «Про авторське право та суміжних правах».